Valorizzazione immobiliare: istruzioni per l'uso

Cari Promotori Finanziari, oggi ho deciso di cedervi po' di know-how ;-) parlandovi più analiticamente di un tema già anticipato nell'ultimo post, ovvero la gestione di un'opportunità di valorizzazione immobiliare.

 

Certo, è improbabile che vi venga richiesto di valutare un'opportunità di sviluppo immobiliare ma, qualora questo avvenisse, oltre a suggerirvi di sviluppare alleanze con professionisti immobiliari abilitati e competenti, vi elenco di seguito alcune aspetti che devono essere obbligatoriamente inseriti nel conto economico dell'intervento.

 

Perchè, vi chiederete, vuoi annoiarci con una serie di tecnicismi fuori dalla nostra sfera di competenza professionale? Semplice, perchè l'approssimazione aumenta il rischio di perdite economiche e perdere soldi non piace a nessuno dei vostri clienti.

Un banale esempio di approssimazione nel caso di valutazione di un'operazione di sviluppo immobiliare è: "...compro a X, costruisco o ristrutturo a Y, rivendo a Z".

In questo caso, molto frequente anche tra consulenti immobiliari poco accorti, intravedo un orizzonte degli eventi alquanto cupo.

 

Nel redigere un conto economico sensato, abbiate cura di valutare o portare all'attenzione del vostro cliente o partner immobiliare ogni singolo aspetto:

 

 

1) Costi di acquisto

 

. Prezzo acquisto dell'area edificabile o dell'immobile da valorizzare;

. Imposta di registro o IVA;

. Provvigioni;

. Onorario del Notaio;

 

2) Costi costruzione

 

. Demolizioni/Smaltimento;

. Realizzazione/Ristrutturazione superficie residenziale/commerciale;

. Realizzazione di superfici accessorie (soffitte, interrati, etc);

. Realizzazione garage e/o posti auto;

. Sistemazione parti esterne (piantumazioni, terrazzamenti, etc);

 

3) Costi tecnici

 

. Progetto planivolumetrico ed esecutivo;

. Direzione Lavori, Sicurezza, Accatastamenti, etc;

di solito questa voce è una percentuale tra il 5,5 ed il 6,5 calcolato sul totale delle voci di cui al punto 2);

4) Costi Comunali / Enti

 

. Oneri comunali (urbanizzazione primaria, secondaria, costo di costruzione);

. Opere a scomputo interne al lotto;

 

5) Costi finanziari

 

. Oneri finanziari stimati (dbt 50% x almeno 18-24 mesi ad un tasso "X");

 

6) Costi vari

 

. Promozione e commercializzazione (3% sul valore complessivo di rivendita);

. Fidejussione legge 210 (garanzia sulle somme percepite dai clienti a titolo di caparra);

. Polizza Car (contractors all risk) + Assicurazione postuma decennale (a carico appaltatore);

. Spese generali e gestione cantiere (5% su totale voci 1) e 2));

. Imprevisti (3% su totale voci 1) e 2));

 

A questo punto avrete il totale dei costi generali.

 

Ora occorre inserire la Previsione dei Ricavi col dettaglio delle tipologie superficiarie (residenziale/commerciale/accessorie), Posti auto, Garage, Cantine, etc.

 

Oltre alla ponderazione del valore di rivendita al mq, il mio consiglio è di "prezzare" a corpo le singole unità in vendita per essere certi di rispettare il rapporto esistente tra tipologia e prezzo mediamente riconosciuto per la stessa.

La differenza tra costi e ricavi sarà l'utile lordo (MOL) dell'operazione prima delle tasse.

Il quesito che può nascere ora è: qual è un margine generalmente accettabile? Dipende dall'operatore che procede allo sviluppo. Se si tratta di impresa con operai a libro paga è probabile che si accontenti di marginalità comprese tra il 15% ed il 25%; se avrete a che fare con investitori che devono appaltare i lavori, la marginalità non potrà generalmente attestarsi al di sotto del 35%.

 

Le variabili e le casistiche sono numerose: 

 

1) un'operazione prestigiosa e di facile assorbimento può avere attese di rendimento inferiori;

2) la tipologia dell'investitore può determinare attese di rendimento sensibilmente più alte (ad esempio fondi speculativi);

3) se l'area edificabile o l'immobile da frazionare sono pagati con permuta in loco, abbassandosi l'impiego di equity e quindi di rischio, può far accettare rendimenti più contenuti.

 

Per ora mi fermo qui.

Avete dubbi o volete approfondire qualche aspetto?

Scrivetemi: www.gerardopaterna.com/contattami

 

Buon lavoro a tutti!

Questo articolo è pubblicato anche sul blog da me curato "Murales: segni del cambiamento del Real Estate" su Advisor Professional, la community dei promotori finanziari.

 


Gerardo Paterna lavora da 20 anni nel settore immobiliare. Oggi è tra i più riconosciuti blogger immobiliari e consulente per professionisti, aziende e startup innovative del real estate italiano. E' fondatore di RETV, la web tv dell'immobiliare italiano e vice presidente dell' OID (Osservatorio Immobiliare Digitale). Il suo blog è www.gerardopaterna.com.

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