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Gli immobili in Italia. Ecco 5 cose che mi hanno colpito dell'ultimo rapporto dell'Agenzia delle Entrate

L'immobiliare è davvero strategico per il Sistema Paese?

Ho partecipato alla diretta di Focus Economia su Radio24 commentando con Debora Rosciani l'ultimo rapporto dell'Agenzia delle Entrate e Mef realizzato in collaborazione con Sogei "Gli Immobili in Italia".

 

Ecco 5 aspetti che mi hanno colpito:

  1. Il dato è il grande assente. I numeri del rapporto sono molto densi, ma partono dal 2016 e si avvalgono di serie storiche antecedenti. Come si può pianificare un investimento immobiliare partendo da una rappresentazione così datata (posto che si possa ancora guardare alle serie storiche per anticipare il futuro)? Il mercato immobiliare ha bisogno di Open Data e numeri aggiornati. É un obiettivo così irraggiungibile? In Europa l'accesso a dati e statistiche è immediato, online e gratuito. Basta pensare, ad esempio, cosa ha realizzato la Francia con Etalab, mettendo online le compravendite dal 2014;

  2. La narrazione è sempre la stessa e pare non preoccupare l'esecutivo: il patrimonio immobiliare abitativo vale 6.000 miliardi di euro ed è nelle mani delle famiglie. Peccato che l'eccesso di frazionamento non consenta una riqualificazione del patrimonio secondo standard moderni di vivibilità e sicurezza. Dal 2007 al 2016 sono stati spesi 119 miliardi tra interventi di ristrutturazione edilizia, riqualificazione energetica e interventi antisismici. In media solo 8.700 euro per intervento! L'immobiliare inteso come asset class è sclerotizzato;

  3. Il 38% del patrimonio abitativo è di proprietà degli over 65. Le successioni patrimoniali coinvolgeranno le generazioni più giovani, con ridotta capacità reddituale e non in grado di far fronte a manutenzioni e gestioni ordinarie e straordinarie. Considera inoltre che i giovani sono più mobili, preferiscono l'accesso al possesso, hanno maggiori difficoltà di impiego e autoimpiego, inoltre per loro l'accesso al credito è complesso senza le classiche garanzie da lavoratore a tempo indeterminato;

  4. La tassazione sulla casa si è ridotta dal 2016 di 4,5 miliardi di euro. In Italia il prelievo sulla casa è tra i più bassi d'Europa e tuttavia il mercato immobiliare non riparte così com'è successo in Spagna e Francia. Il mercato immobiliare non è un compartimento stagno rispetto alle dinamiche economiche. É influenzato da instabilità politica e di prospettiva sociale ed economica, dalla disoccupazione e quindi da un PIL depresso, dalla pressione fiscale. In merito a quest'ultimo aspetto considera che se la media europea (2018) sulle persone fisiche è del 38,98% e su quelle giuridiche è del 21,94%, in Italia si sale subito al 47,23% e al 27,81%. Sarà anche per questo che il settore immobiliare stenta a ripartire?

  5. Mancanza di visione, cultura e sensibilità. Quest'ultimo punto non è contenuto nel rapporto, è piuttosto una logica e personale deduzione che deriva dalle criticità che i numeri mettono in evidenza. La storiella del mattone che ci rende tra i più ricchi d'Europa va avanti da molti anni. Però si tratta di un mattone vecchio e meno sicuro, un mattone che non risponde più alle esigenze di investitori e occupanti (per dimensioni, tipologia e comfort), un mattone che non riesce a sfruttare appieno i trend positivi della locazione e più in generale dell'hospitality. Soprattutto, un mattone insediato in un contesto eccessivamente burocratico, ipertassato e senza una strategia di transizione generazionale. É tutto questo che mi porta a domandarmi se l'immobiliare è ritenuto davvero strategico per il Sistema Paese.

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Link al Comunicato Stampa

Link al rapporto Gli Immobili in Italia

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