Un decano dell’immobiliare me lo ripete da anni: “Non si può andare contro il mercato.”
E aveva ragione. Oggi più che mai. L’allentamento delle barriere all’attività di agente immobiliare con la possibilità di cumularla con quella di amministratore di condominio, segue proprio questa direzione.
Il via libera arriva dall’alto: la Corte di Giustizia dell’Unione Europea, con la sentenza del 4 ottobre 2024 (Caso C-242/23), ha bocciato il divieto assoluto imposto dalla normativa italiana, giudicandolo sproporzionato e contrario alla Direttiva 2006/123/CE sulla libera circolazione dei servizi. Il Consiglio di Stato ha recepito la sentenza: da oggi, è ufficiale. Si possono esercitare entrambe le professioni, a patto – almeno sulla carta – di non intermediare immobili che si amministrano.
Una soglia sottile, che nella pratica può diventare porosa. Il punto non è solo evitare il conflitto d’interessi, ma costruire condizioni strutturali che lo rendano improbabile, difficile, poco conveniente. Questo, oggi, resta tutto da verificare.
La compatibilità che cambia l’equilibrio tra amministratori di condominio e agenti immobiliari
A rendere più interessante il quadro c’è anche il dato: secondo Confesercenti, in Italia operano circa 60.000 amministratori di condominio, che gestiscono un patrimonio di circa 900.000 condomìni, pari a oltre 14 milioni di unità immobiliari. Un esercito silenzioso che, da oggi, potrebbe guardare con rinnovato interesse all’intermediazione immobiliare. Per l’agente immobiliare, questo rischia di tradursi in un aumento sensibile della concorrenza, in particolare nei territori dove il legame tra amministrazione e abitazioni gestite è già consolidato.
Si apre così un nuovo scenario: le agenzie immobiliari diventano potenzialmente “multiservizio”, mentre gli amministratori ottengono un accesso facilitato a un mercato che, fino a ieri, era strutturalmente distinto. In un colpo solo, si amplia il perimetro d’azione e si estendono le competenze. Tutto lecito, tutto in linea con l’Europa, tutto apparentemente orientato al cittadino.
Eppure, è legittimo chiedersi se questa apertura risponda davvero a un’esigenza concreta del mercato, oppure se stia intercettando altre logiche. Non è un’accusa, né un giudizio: chi rappresenta il settore ha il diritto (e il dovere) di guardare avanti, di interpretare le trasformazioni. Ma è chiaro che ampliare le possibilità professionali significa anche allargare il campo di rappresentanza. Questo, inevitabilmente, cambia gli equilibri.
“Quando si apre una porta, bisogna sapere cosa c’è dietro. E avere chiaro chi l’ha costruita.”
Nel nostro caso la porta è stata aperta dall’Europa, ma non è detto che tutti i passaggi successivi siano altrettanto trasparenti.
Il contesto europeo: deregolamentazione o liberalizzazione?
Il contesto europeo ci mostra un panorama variegato:
1) In Spagna, l’accesso alla professione di agente immobiliare è semplificato, con registrazioni regionali e nessun patentino.
2) Nel Regno Unito, l’attività è deregolamentata.
3) In Olanda, si opera con registri privati e assicurazioni.
4) In Francia e Spagna, il cumulo delle due attività è possibile, ma regolato.
5) Solo in Germania e Paesi Bassi le due attività restano chiaramente distinte.
L’Italia ora si inserisce tra i modelli flessibili, con entusiasmo. Ma l’entusiasmo, si sa, andrebbe dosato. Perché tra il dire e il fare c’è di mezzo la fiducia. E la fiducia, nel nostro settore, si costruisce anche con le regole.
Oltre le sentenze: a chi conviene questa compatibilità?
Quanti agenti immobiliari sentivano davvero il bisogno di organizzarsi per gestire condomìni, considerando che oltre i due terzi d’essi sono ditte individuali? E quanti amministratori di condominio saranno attratti dall’intermediazione? Il rischio è che si stia offrendo una risposta elegante a una domanda che il mercato non ha mai posto con urgenza.
Nel frattempo, attendiamo la prossima semplificazione normativa: magari quella che renderà intercambiabili competenze che, fino a ieri, pensavamo fossero profondamente diverse.
Perché se tutto è compatibile, cosa resta davvero incompatibile?
Ah già: il buon senso.
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Giorgio Marzocchi
Buongiorno Gerardo, si va sempre di più verso la liberalizzazione delle professioni. Come hai ben spiegato tu nel tuo articolo non è vero invece che il mercato reale cerca il professionista generalista e tuttologo. Il mercato in realtà e i clienti cercano un professionista sempre più preparato su un campo ben specifico e che possa essere portatore di esperienze e di risultati effettivamente conseguiti.
È una moda ormai quella di trovare sul mercato persone e professionisti che comunicano di saper fare tutto. Ma in realtà chi pensa di saper fare tutto alla fine non sa fare niente.
La liberalizzazione delle professioni viene presa come un viatico per abbassare il costo dei servizi e creare più concorrenza, ma in realtà crea solo persone e professionisti impreparati e pressapochisti e alla fine chi ne paga le conseguenze è il cliente finale.
Io mi rivolgo a una banca perché sono bravi a custodire i miei soldi, perché sono capaci a trovare la soluzione giusta se ho bisogno di un finanziamento; non di certo per aiutarmi a vendere una casa, o se ho bisogno di una polizza assicurativa, o se devo scegliere un gestore per le utenze di casa mia, o se ho bisogno di un nuovo gestore di telefonia. Queste strutture cercano solo di lavorare sul proprio database di clienti per allargare il proprio business a discapito di un servizio puntuale ed efficiente verso i propri assistiti. Allo stesso modo anche gli amministratori come qualsiasi altra categoria di professionisti. La sfida secondo me non è fermare questa “globalizzazione”, che risulta essere inevitabile, ma è quella di trovare un punto di forza che parta dalla collaborazione tra tutti e che non mischi le competenze acquisite negli anni col duro lavoro di ogni professionista.