3 ragioni dietro le novità del Decreto Legge del 16 febbraio 2023
In materia di bonus fiscali la data del 17 febbraio 2023 funge da spartiacque in uno scenario che è già piuttosto variegato. Da questa data non è più possibile per i committenti optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito.
Inoltre sarà impossibile per gli Enti Pubblici Istituzionali essere cessionari di crediti legati ad interventi edilizi agevolabili fiscalmente.
Questo è quanto stabilito da due punti focali dal Decreto Legge n. 11 del 16 febbraio 2023, recante “Misure urgenti in materia di cessione dei crediti di cui all’articolo 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77”, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 40 del 16 febbraio 2023, entrato in vigore, appunto, il giorno seguente.
L’esigenza dichiarata è quella di:
- introdurre ulteriori e più incisive misure per tutelare la finanza pubblica nel settore delle agevolazioni fiscali ed economiche in materia edilizia;
- definire il perimetro della responsabilità derivante dal meccanismo della cessione dei crediti ad essa connessa;
- Individuare la responsabilità del fornitore che abbia applicato lo sconto in fattura e dei cessionari dei crediti. Accogliendo la posizione già espressa dall’Agenzia delle Entrate, la norma dispone che questa possa escludersi laddove tali soggetti siano in grado di dimostrare documentalmente l’effettività dei lavori realizzati (fatte salve le ipotesi del dolo o della colpa grave).
Bonus edilizi: quali documenti raccogliere e conservare?
In sostanza, i fornitori ed i cessionari in questione dovranno avere cura di raccogliere e conservare quanta più documentazione possibile relativa alle opere che hanno originato il credito di imposta. In particolare:
- titolo edilizio abilitativo degli interventi, oppure, nel caso di interventi in regime di edilizia libera, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa vigente;
- notifica preliminare dell’avvio dei lavori all’Azienda Sanitaria Locale, oppure, nel caso di interventi per i quali tale notifica non è dovuta in base alla normativa vigente, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà che attesti tale circostanza;
- visura catastale ante operam dell’immobile oggetto degli interventi, oppure, nel caso di immobili non ancora censiti, domanda di accatastamento;
- fatture, ricevute o altri documenti comprovanti le spese sostenute, nonché documenti attestanti l’avvenuto pagamento delle spese medesime;
- asseverazioni, quando obbligatorie per legge, dei requisiti tecnici degli interventi e di congruità delle relative spese, corredate da tutti gli allegati di legge, rilasciate dai tecnici abilitati, con relative ricevute di presentazione e deposito presso i competenti uffici;
- nel caso di interventi su parti comuni di edifici condominiali, delibera condominiale di approvazione dei lavori e relativa tabella di ripartizione delle spese tra i condomini;
- nel caso di interventi di efficienza energetica, la documentazione prevista, oppure, nel caso di interventi per i quali uno o più dei predetti documenti non risultano dovuti in base alla normativa vigente, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà che attesti tale circostanza;
- visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione sulle spese sostenute per le opere;
- un’attestazione rilasciata dai soggetti obbligati alla disciplina antiriciclaggio che intervengono nelle cessioni, di avvenuta osservanza degli obblighi previsti dalle norme in materia.
Quali consigli darei ad un cliente?
Aggiungo che anche se non è previsto dalla legge, è consigliabile:
- produrre un dettagliato reportage fotografico/video delle varie fasi esecutive delle opere per le quali sono previsti i bonus fiscali;
- conservare la contrattualistica e lo scambio di corrispondenza, soprattutto se provvista di data certa;
- chiedere all’amministratore del Condominio di rilasciare una dichiarazione scritta in merito alla non impugnazione della delibera e, in generale, ogni documento atto a dimostrare l’esecuzione delle opere in questione.
Interventi ai quali si applicano le restrizioni
Tornando ai divieti imposti dalla normativa di febbraio, questi si applicano solo agli interventi avviati successivamente alla data della sua entrata in vigore.
Ma cosa si intende, in pratica, per “interventi avviati”?
Dal dato letterale e testuale emerge che il blocco non valga per le opzioni relative alle spese rientranti nel Superbonus per i quali in data antecedente al 17 febbraio 2023:
- per gli interventi diversi da quelli effettuati dai condomini, risulti presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);
- per gli interventi effettuati dai condomini, risulti adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e risulti presentata la CILA;
- per gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.
Per le altre tipologie di Bonus Edilizi, diversi dal Superbonus, il blocco non si applica per gli interventi per i quali in data antecedente al 17 febbraio 2023:
- risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario;
- per gli interventi per i quali non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo, siano già iniziati i lavori;
- risulti regolarmente registrato il contratto preliminare ovvero stipulato il contratto definitivo di compravendita dell’immobile nel caso di acquisto di unità immobiliari da imprese di costruzione che hanno effettuato i lavori (articolo 16-bis, comma 3 TUIR).
Ma cosa succede ai contratti pendenti a tale data, per i quali gli interventi non siano però ancora stati “avviati”, nei termini sopra precisati?
Gli scenari restano sfumati e precari
Di certo bisogna tenere presente che le operazioni agevolabili fiscalmente (leggi Superbonus), prevedano la stipula quantomeno di due contratti:
- uno di appalto, tra committente ed appaltatore;
- uno di cessione, tra committente o appaltatore (a seconda che sia stata percorsa o meno la strada dello sconto in fattura) e cessionario, normalmente uno degli istituti di credito previsti dalla legge.
Di altrettanto certo vi è che i committenti e le imprese appaltatrici, che confidavano nello sconto in fattura o nella cessione del credito, in tale contesto si trovino “spiazzati”, perché, magari, non dispongano della provvista necessaria per far fronte agli obblighi contrattuali comunque assunti e vigenti e, soprattutto, di farvi fronte nei termini previsti.
Come sempre, una contrattualistica redatta in maniera adeguata e consapevole “a monte” evita il sorgere di molti problemi dopo o, comunque, prevedendoli, li attutisce.
E se i patti non sono chiari?
Laddove la contrattualistica originaria non sia invece stata “illuminata” in tal senso, ai malcapitati non resta che rifarsi alle norme del Codice Civile e della legislazione di settore ed ai dettami (spesso volubili) della giurisprudenza. In casi estremi, laddove non siano percorribili soluzioni stragiudiziali, non resta loro che affidarsi alla Giustizia.
Fermo restando che, in ogni caso, l’assenza di liquidità non determini in modo automatico la risoluzione del contratto, se non ciò non venga espressamente previsto dalle parti, e che la parte che receda o sia inadempiente debba pur sempre tenere indenne l’altra, formalmente adempiente, dai danni subiti o subendi a seguito dello scioglimento del vincolo contrattuale.
Sperando, poi, che nel contratto non siano previste anche delle clausole penali, da applicarsi alla parte inadempiente.
In definitiva, la visione prospettica del panorama sul Superbonus e sugli altri bonus fiscali è quantomeno poco rassicurante.
Motivo in più per richiamare in questa sede i consigli che sempre caldeggio ai miei clienti: avvalersi di una buona contrattualistica, dell’assistenza di professionisti del settore e, non da ultimo, di tanto buon senso.
All’occorrenza, ricordarsi che potrebbe essere sempre più conveniente una buona transazione che una causa vinta. Soprattutto in tali contesti.
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