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Compravendita immobiliare: anche i notai sulla giostra dell’intermediazione?

1024 536 Gerardo Paterna

Sotto l’albero…

Il regalo di Natale che quest’anno i notai hanno fatto agli agenti immobiliari è ben documentato da un articolo del quotidiano Italia Oggi del 18 dicembre 2017 (ecco il link al pdf). Lo scenario raccontato vedrebbe i notai non solo in campo con le consuete funzioni di pubblico ufficiale, quanto come nuovi intermediari della compravendita immobiliare e quindi partecipanti attivi al mercato anzichè garanti dello stesso.

Il meccanismo si basa sulla vendita diretta tramite asta, sulla scorta di quanto già avviene online con la procedura di vendita forzata (https://avvisinotarili.notariato.it). In sostanza il cliente che desidera vendere casa potrebbe affidare al notaio l’intero processo di vendita, incaricandolo di raccogliere le offerte secondo quanto previsto dall’art. 1336 del codice civile.

Ricevuto l’incarico, il notaio raccoglierà tutta la documentazione per la formazione del “Fascicolo dell’immobile”. Anche la valutazione immobiliare sarà fatta dal notaio, ovviamente “aiutato da tecnici competenti”.

Il notaio Giacomo Laurora di Roma, secondo quanto indicato nell’articolo, spiega che: “I vantaggi per chi vende un bene sono di tutta evidenza, le agenzie prendono commissioni che possono essere anche esose, mentre la parcella del notaio è adeguata all’effettivo lavoro svolto e non al valore del bene“. Gli fa eco Renato Caruso, presidente del comitato regionale notarile della Sicilia, secondo cui la procedura “… permette di condurre a termine la vendita in un tempo più breve rispetto a quelle realizzate tramite le tradizionali agenzie immobiliari“. All’unisono il richiamo a quanto già avviene in Francia dove i notai intermediano abitualmente gli immobili.

Il risparmio “venduto” dal sistema notarile è tutto da verificare considerando che il collocamento dell’immobile non è assicurato e che il processo di vendita avrà un costo certo a carico del proprietario di casa, a meno che i notai non lavorino a successo (incassando solo se vendono), cosa che non mi pare nello stile di questa categoria.

Concorrenza di mercato? Si, ma a senso unico!

Fa sempre riflettere come in un paese come l’Italia, dove tutto è ipernormato al limite della vessazione, non manchi mai lo spazio per il “nonsense”, una zona grigia dove tutto si può fare in barba alla norma e al buon senso, o almeno ci si prova.

In particolare la legge sulla mediazione (n.39 del 3 febbraio 1989) delinea senza dubbio chi può fare cosa, con tutti i limiti del caso (il notaio non può fare mediazione), mentre l’articolo 1755 del Codice Civile sulla mediazione esprime con chiarezza che: “È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare …“.

Se la Treccani ci istruisce sulla figura del notaio in questo modo: “Pubblico ufficiale (nominato all’ufficio e assegnato a una sede in seguito a concorso per esame) che ha la funzione di ricevere gli atti tra vivi e le disposizioni di ultima volontà, attribuire loro pubblica fede, conservarne il deposito, rilasciarne copie …” comprendiamo, alla luce di quanto può accadere, che il passo tra “… ricevere gli atti tra vivi …” e diventare parte attiva commerciale nella compravendita immobiliare è brevissimo. 

Che l’intermediazione immobiliare faccia gola a molti è fuori discussione, lo zoccolo duro di oltre 500mila compravendite (solo residenziali) rappresenta una ghiotta opportunità.

A chi pensa che questa iniziativa sia solo una boutade di fine anno, rispondo che l’intenzione era manifesta sin dal 2015 dove, con lo studio civilistico n. 153-2014/C, il Consiglio nazionale del Notariato si è occupato della possibilità per i privati di vendere immobili con asta “privata”. Inoltre, nell’articolo che riporta la notizia, si legge: “Da escludere, per il Notariato, l’esistenza di un conflitto tra l’incarico al notaio di organizzare e gestire l’asta privata e l’attività di mediazione“, ben consci (a mio modo di vedere) che l’iniziativa evidenziava già all’origine una concorrenza di mercato inappropriata (excusatio non petita, accusatio manifesta).

Lo stesso anno (2015) in un editoriale dell’allora presidente della FIAIP, Paolo Righi, che titolava “Notai e agenti immobiliari non possono essere in concorrenza” si evidenziava la profonda distinzione tra mediatore (agente immobiliare) e notaio.

Righi affermava che “… il notaio è fuori dal mercato in quanto controllore del mercato“. Tuttavia: “… i notai (che non praticano una libera professione, ma forse non lo sanno) con notevole ingenuità, continuano a volersi confrontare col mercato, continuano a presentarsi con le “altre” professioni (CUP, ADEPP e simili) ed a partecipare alla stesura del Testo Unico delle Professioni!“. E ancora: “… i notai tendono (in particolare) a dominare il mercato immobiliare, escludendo quegli operatori che sembrano poter sottrarre loro eventuali competenze e privilegi quali, ad esempio, gli agenti immobiliari. Il che sembra davvero impossibile, visto l’elenco delle prerogative notarili di cui sopra, tutte di natura pubblica“.

Alla luce della forte e dimostrata propensione dei notai alla concorrenza commerciale, si fa davvero fatica a comprendere la battaglia di questi 4.931 (si, avete letto bene!) pubblici ufficiali contro la norma che consentiva agli avvocati di redigere le compravendite di immobili a uso non abitativo (cantine, box, locali commerciali), di valore catastale non superiore a 100mila euro. La norma, contenuta nel DDL concorrenza del 2015 veniva: “… espunta dal testo, dopo le rimostranze del Notariato …“. Caspita, che efficienza! Quindi la concorrenza si può fare, ma non si può subire.

Perché non funzionerà

Al di là degli aspetti etici che incideranno nei rapporti di buon vicinato con i professionisti della filiera immobiliare e che rimangono sul tavolo del pubblico giudizio, la mia sorpresa è che questa vicenda si stia consumando nell’assordante silenzio dei tanti sceriffi pronti a salire sulle barricate quando si tratta di additare per concorrenza sleale le banche entrate nell’intermediazione immobiliare oppure quelle piattaforme web che favoriscono la compravendita tra privati. Forse il periodo natalizio ha reso tutti più tolleranti.

Anche questo fa parte della sub cultura di un paese e di una categoria (quella degli agenti immobiliari) che necessita il ritrovamento di un valore comune che esprima una leadership forte e tutelante.

Tornando alle velleità notarili, nel progetto risiedono criticità funzionali significative che dovrebbero mettere sul chi vive qualunque proprietario immobiliare:

  • Negoziazione e prequalifica dell’acquirente – Nel processo di asta diretta manca quell’elemento tipico di ogni compravendita: la negoziazione. Gli acquirenti negoziano, è fuori discussione. Le variabili in fase di acquisto sono molteplici: arredi, tempi di consegna, finanziabilità dell’immobile, verifica del merito creditizio dell’acquirente, ottenimento mutuo, clausole sospensive. La varietà delle casistiche è tale che non è possibile ingabbiarle in una rigida procedura di vendita all’asta. Perfino piattaforme di compravendita tra privati come Homepal, per citarne una su tutte, pur facendo ampio uso di tecnologia nel processo di digitalizzazione della compravendita, utilizza un sistema di negoziazione assistita, dove persone dialogano con persone. È quindi assai improbabile che la vendita diretta in asta possa assumere la rilevanza numerica attesa.
  • Valutazione immobiliare – L’identificazione del prezzo corretto è indispensabile per non perdere tempo e non inflazionare la presenza dell’immobile sul mercato. Quali capacità avrà mai un notaio per effettuare o anche solo delegare la valutazione immobiliare? Al di là delle molteplici competenze richieste per realizzare una valutazione argomentata e sostenibile, la mancanza di sensibilità nei confronti del mercato, priva il notaio non solo dell’efficacia di valutare direttamente in modo corretto, ma per le stesse ragioni anche di delegare (a chi, poi?) la realizzazione del report valutativo. Risultato? Indicazione di prezzo sbagliata e perdita di tempo per il venditore oppure, caso peggiore, indicazione di prezzo da “asta immobiliare” e perdita economica per chi vende casa. Vi sembra un buon affare?
  • Promozione e qualità del servizio – Nell’era dello storytelling, delle immagini a 360°, delle visite virtuali condotte a distanza da un agente immobiliare, dei video e dell’interattività di ogni fase della promozione, cosa c’è da attendersi da un rigido sistema di asta immobiliare? Basta andare a curiosare nelle procedure di vendita diretta per capire qualità e applicabilità del sistema. Vogliamo anche parlare delle visite reali, cioè quella cosa che un acquirente normale, magari più di una volta, tornando con la fidanzata, i genitori, l’amico architetto fa presso l’immobile? Chi distinguerà tra turisti dell’immobiliare e clienti motivati? Il notaio? Chi si farà carico di organizzare gli accessi, di superare tutte quelle normali “frizioni” che possono crearsi durante l’incontro delle parti? Un processo di asta?

L’intermediazione immobiliare è un’attività che richiede l’intervento umano in molteplici aspetti, non solo tecnici. Servono empatia, capacità negoziale, intelligenza emotiva, discernimento, equilibrio, sensibilità, umorismo. Ecco perchè la tecnologia renderà più veloci i processi, ma non disintermedierà il settore. Ed ecco perchè il notaio deve continuare ad assolvere al proprio importante ruolo di controllo, ovviamente fino a quando la tecnologia non renderà “il ricevimento degli atti tra vivi” un’operazione tecnica e digitale da delegare ad una intelligenza artificiale (avete presente il concetto di machine learning?).

Eh si, perchè anche l’ambito legale è investito dall’onda di tecnologia intelligente, dove macchine che apprendono forniscono già ora consigli legali affidabili e revisionano la contrattualistica. COIN elaborato da JP Morgan, Ross sviluppato da IBM, DoNotPay e Kira sono solo alcuni esempi di quello che sta accadendo nel settore “legal” internazionale. Cito una curiosità riportata dal Magazine Online Spremutedigitali.it in un articolo che tratta proprio di Intelligenza Artificiale in ambito legale a firma di Roberto Alma (Avvocato e Legal advisor per startup): “Devo, infatti, ricordare, per dovere di cronaca, che la University College of London, nel 2016, ha fatto analizzare ad un sistema “intelligente” circa 500 casi decisi dalla Corte Europea dei Diritti dell’Uomo ed il risultato quale è stato? Nel 79% delle volte è stata emessa una sentenza simile a quella dei giudici di Strasburgo“.

In quanto tempo pensate che possa essere raccolto automaticamente un atto di compravendita immobiliare e trascritto in conservatoria? Probabilmente al sistema notarile manca visione, le sfide sulle quali focalizzarsi sono ben altre.

E comunque non preoccupatevi, quando tutto questo diventerà realtà, ai notai basterà frequentare un corso in Camera di Commercio, sostenere un esame ed entrare a pieno titolo nelle fila degli agenti immobiliari. Ci vediamo là!

Update del 13 gennaio 2018 – Replica dei notai

A seguito della pubblicazione i questo articolo, ripreso e pubblicato sulla testata online Requadro, è giunta la replica da parte del notaio Valentina Rubertelli che ringrazio. In realtà non ho capito se risponde in nome proprio o in veste di Consigliere Nazionale del Notariato e quindi su indicazione del prestigioso organismo. In ogni caso trovate la replica qui.

Emergono 4 aspetti rilevanti:

1) nessun ruolo di intermediario della compravendita da parte del notaio e nessun tentativo di disintermediazione (dell’agente immobiliare) attraverso il portale degli avvisi notarili;

2) le dichiarazioni rilasciate dai notai nell’articolo di Italia Oggi (che sono 3 e non 2 come indicato nella replica), non rappresentano in alcun modo la linea istituzionale del Consiglio Nazionale del Notariato (quindi qui c’è un problema di comunicazione serio);

3) il notaio che utilizza il Portale Avvisi Notarili in nessun caso procede alla verifica della valutazione dell’immobile (sull’articolo di Italia Oggi si afferma esattamente il contrario, ma prendo per buono quanto indicato in replica, saranno i fatti a confermarne la buona fede);

4) il Portale nasce non per consentire al Notaio di fare il mediatore (cosa che gli è peraltro vietata dalla legge), ma come strumento al servizio della creazione di quel circuito di sicurezza e garanzie nel quale, a pieno titolo, sin dal primo momento anche gli agenti immobiliari possono essere coinvolti se, soltanto, intendono attribuire ad uno o più degli immobili da essi posti in vendita, un bollino blu di avvenuta due diligence da parte del notaio (non capisco cosa c’entra la collaborazione tra agente e notaio sulla due diligence preventiva col portale degli avvisi notarili e soprattutto come questo possa incrementare il circuito di sicurezza e garanzia che già il ruolo del notaio è chiamato a garantire).

Come sempre saranno i fatti a chiarire le intenzioni. E’ quanto mai importante che ogni singolo agente immobiliare senta come propria la responsabilità di vigilare affinchè il mercato esprima:

1) dinamiche rispettose delle professionalità in campo;

2) una comunicazione che non ingeneri confusione nel consumatore;

3) sinergie tra le parti che favoriscano fiducia e coesione in un momento storico in cui l’immobiliare può giocare un ruolo strategico nella ripresa economica del nostro Paese.

Update del 19 gennaio 2018 – Intervista su Radio Italia Anni ’60

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Autore

Gerardo Paterna

Da 20 anni nell'immobiliare come consulente, oggi sono un divulgatore a tempo pieno. Lavoro con imprenditori, aziende e startup consapevoli per creare e comunicare progetti e servizi per l'immobiliare. Vicepresidente OID-Osservatorio Immobiliare Digitale, Co-fondatore di RETV, la web tv dell'immobiliare italiano e produttore del format video #losgabello. Autore del libro Comprare e vendere casa - Luoghi comuni protagonisti e verità di un mercato in continua evoluzione". Collegati su Linkedin!

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