Gestione del risparmio e fondo immobiliare: il caso Poste Italiane tra etica, profitto e competenza

Che il quotista guadagni è un caso fortuito?

Potrei raccontarvi molti aneddoti sulla gestione dei fondi immobiliari, alcuni nati all’ombra di grandi banche internazionali, altri figli di manager o imprenditori del mattone che hanno segnato alcuni “momenti” finanziari del nostro paese.

Qualunque addetto ai lavori che abbia visionato personalmente gli immobili parcheggiati all’interno di alcuni fondi immobiliari, potrà confermarvi di essersi imbattuto in sottotetti senza valore, edifici agricoli popolati da piccioni, centri commerciali costruiti in mezzo al nulla, palazzi direzionali figli di un’economia anni ’80, oggi abbandonati e senza alcuna speranza di ricavare da essi un solo euro di redditività.

Nessun investimento è esente da rischi e bisogna fare attenzione a non fare di tutta l’erba un fascio (perchè esistono casi virtuosi), ma credo che non sia sbagliato dire che il mondo dei fondi immobiliari italiani non abbia quasi mai brillato per performance. Ed è un vero peccato, perchè lo strumento “Fondo Immobiliare” è un metodo di impiego che personalmente mi piace molto proprio perchè dovrebbe consentire anche al piccolo risparmiatore di accedere ad un investimento relativamente sicuro, con un rendimento coerente rispetto alla composizione del portafoglio immobiliare gestito (residenziale, commerciale, direzionale, etc).

Dove sono le criticità?

Se escludiamo i casi dove il Fondo immobiliare è stato utilizzato (in malafede) per guadagnare tempo e quindi parcheggiare al suo interno immobili gravati da debiti bancari con una remota possibilità di collocamento sul mercato, i punti deboli ricorrenti sono:

• alte provvigioni pagate alla società di gestione del risparmio;
• oneri di gestione degli immobili;
• una valutazione dell’asset non in linea col mercato reale;
• scarsa dinamicità gestionale sul singolo asset;
• visione di mercato ridotta.

Quando le prestazioni di un fondo immobiliare non sono soddisfacenti, ma addirittura vedono ridurre dell’80% il valore del patrimonio immobiliare come è accaduto al Fondo IRS collocato da Poste Italiane, attribuire la ragione alla crisi del mercato immobiliare (vedi l’articolo di Wired di cui allego link a fine pagina) è decisamente superficiale, chi lavora nel settore sa che le concause possono essere diverse.

• In cosa investe questo fondo immobiliare?
• Gli immobili in questione sono collocati in mercati dinamici o quantomeno in zone dalle quali ci si attende “ragionevolmente” un certo sviluppo?
• Da quali attività si presume possa arrivare redditività (locazione, vendita, sviluppo)?
• Su quali assunti si fonda la convinzione che gli immobili gestiti si rivaluteranno nel tempo e che tale rivalutazione concorrerà al rendimento complessivo dell’investimento quando verranno venduti ed il fondo terminerà il proprio ciclo di vita?
• Quali e quanti casi di gestione passata (track record) gli attuali gestori possono portare a supporto della richiesta di sottoscrizione dell’investimento?  

La risposta a queste domande profilerà la validità dell’investimento, i suoi rischi, la competenza di chi interverrà sui processi gestionali. Queste informazioni devono essere trasferite con completezza e senza nessuna superficialità al potenziale investitore.

Perché Poste Italiane ha sbagliato

Il rapporto tra Poste Italiane ed il risparmiatore si fonda(va) su una tradizione di sicurezza e di certezza del rendimento, magari non elevato, ma considerato tra i più sicuri.

Col collocamento delle quote del Fondo IRS, questa tradizione è venuta meno, non solo perchè l’investimento economico (e di fiducia) è stato mal riposto, quanto per il fatto che la ricerca di maggior profitto da parte di Poste Italiane (attraverso l’incasso di commissioni di collocamento) ha determinato scelte discutibili sul piano etico, accompagnate da una delega di responsabilità su un investitore fidelizzato caratterizzata da un probabile deficit informativo, considerate le circostanze.

Ora, difendere la posizione sostenendo che il risparmiatore si assumeva la responsabilità di ciò che sottoscriveva e che comunque si stanno valutando forme di ristoro, non sottrae Poste Italiane dalla responsabilità sociale che il suo ruolo deve confermare una volta in più rispetto ad altri soggetti privati.

La sfida di oggi

Appare evidente che la filiera dell’investimento immobiliare necessita di competenze marcate e di una responsabilità etica irrinunciabile. L’etica nel business non uccide il profitto, è più vero il contrario. Non servono altre norme, ma occorre che quelle esistenti siano fatte rispettare con responsabilità, che l’operato delle professionalità in campo, ad ogni livello, sia monitorato.

Soprattutto, in un momento storico delicato e complesso come quello che stiamo vivendo, la persona e la sua fiducia vanno rimesse al centro con i fatti, consapevoli che senza fiducia nel sistema e nel futuro non vi sarà alcuna ripresa, senza etica e responsabilità non potremo costruire una società preparata al cambiamento e pronta a competere col mercato globale.

Alcune risorse che possono esserti utili:

– Wired – Perché i fondi immobiliari delle Poste sono crollati
– IFI: Indice dei Fondi Immobiliari
– Fondi immobiliari quotati, i costi deprimono i rendimenti
– Scheda del Fondo Immobiliare Invest Real Security
– Brochure degli immobili facenti parte del Fondo Immobiliare IRS