I dati del contesto e la loro influenza sulla valutazione immobiliare secondo Colouree

La compravendita immobiliare ha cause soggettive

Come più volte ti ho scritto, la valutazione immobiliare è un tema complesso, che va semplificato, ma non banalizzato.

Dai principi dell'estimo agli opportuni distinguo tra prezzo e valore, dagli standard di valutazione internazionale agli AVM (Automated Valuation Model), lo spazio è ampio per discutere e riempire colonne di giornali, pubblicare prassi e manuali di riferimento.

 

Al di là del piacere della discussione in sé, al proprietario di casa come all'agente immobiliare o alla banca, che deve garantirsi un credito ipotecario, interessa un solo numero, quello che rappresenta la quantità di denaro ottenibile, in un ragionevole tempo, da un cliente in cambio della proprietà dell'immobile.

 

La principale criticità risiede nel fatto che ogni compravendita è un evento le cui cause sono soggettive. Un proprietario o un acquirente possono essere più o meno motivati alla compravendita, ogni circostanza che riguarda la sfera individuale influisce sulla quantità di denaro che passa di mano. Ergo, se oggi ottengo 100 per un determinato immobile, non è detto che la condizione si verifichi in futuro. La prudenza, quindi, suggerisce l'indicazione di un prezzo minimo/massimo che determina variabilità. E la sfida si complica ancora di più se dobbiamo individuare oggi un numero che dovremo ottenere tra un certo tempo, al verificarsi di determinate condizioni.

 

Tecnologie che semplificano

I sistemi automatici di valutazione (AVM) vivono un momento di grande espansione. L'accesso e l'utilizzo dei big data in ambito immobiliare danno speranza e slancio a tecnologie che promettono di svolgere in pochi click ciò che una volta richiedeva intere giornate di lavoro. Gli AVM sono utilizzati per le valutazioni massive "desktop" di crediti, di portafogli immobiliari che devono essere sempre aggiornati nella valutazione. In Francia, ad esempio, la quasi totalità delle "perizie bancarie" per la concessioni di credito ipotecario avvengono attraverso gli AVM. Quasi nessun istituto di credito si sogna di mandare un incaricato in loco.

 

L'affidabilità di questi sistemi dipende dalla quantità e dalla qualità di dati che vengono immessi nel sistema. Più dati inseriamo, migliore è il percorso di apprendimento della piattaforma nella validazione del risultato. Nei Paesi dove il concetto di Open Data è maturo diventa tutto più facile. In Italia le cose si complicano un po', ma chi sta dietro ai modelli automatici di valutazione non demorde.

 

A queste realtà si aggiunge Colouree, startup genovese guidata da Nicola Pisani, che punta sui dati georeferenziati. Per intenderci, non si tratta solo di conoscere la distanza di casa dalla farmacia più vicina, ma di un vero e proprio database di contesto in grado di dirti dove andrai a spendere i tuoi soldi. Inquinamento dell'aria, aree verdi, connettività e trasporti, traffico, flussi turistici e presenza di servizi sono solo alcuni dei parametri in grado di "raccontare" una zona, un contesto dove investire o meno, ma c'è di più. I dati che Colouree può gestire possono servire a creare un modello predittivo sulla qualità di una certa zona da qui a qualche anno.

 

Già oggi questa startup lavora con alcune amministrazioni pubbliche per la gestione dei rifiuti e, nell'immobiliare, col Comune di Torino ad un progetto sullo studend housing. Cosa costruire e riqualificare, dove e in funzione di una certa domanda o tendenza. Questi dati, opportunamente valorizzati, possono contribuire a determinare una vera e propria pagella dell'immobile a seconda della sua ubicazione, formando nuovi indici di appetibilità.

 

Il futuro della valutazione immobiliare potrebbe contenere più indicatori che un freddo numero in fondo alla pagina che lascia il tempo che trova.

In un periodo dove le valutazioni immobiliari non tengono conto del fattore "green" di un immobile e che anche Luca Bertalot, Segretario Generale di EMF-ECBC (European Mortgage Federation – European Covered Bond Council) ti racconta che: "... esiste un gap da colmare tra il valutatore tradizionale e l’Energy Efficiency Expert. Oggi nessuno ti chiede se in casa hai un pannello solare o altri dispositivi per l’efficientamento energetico. Discuteremo con RICS su come cambieranno le valutazioni immobiliari“, è necessario rendersi conto che qualcosa deve cambiare.

 

Tecnologia, big data e buon senso sapranno mettere tutti d'accordo e fornire efficienza e semplicità al mercato immobiliare?

 

Passaggi chiave dell'intervista

00:47 - Quale ruolo ha il "contesto" nella valutazione immobiliare?

05:00 - Come può il "dato" aiutare la destinazione degli investimenti nella riqualificazione immobiliare?

08:18 - I dati su: inquinamento, traffico, connettività, aree verdi, tessuto immobiliare che ruolo avranno in fase predittiva?

09:32 - Quali sono alcuni progetti in corso di Colouree con la pubblica amministrazione?

10:52 - Colouree cosa può fare per portali di annunci e siti immobiliari?

 

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