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Investimento immobiliare: affrontarlo come “privato” o con una società?

1024 536 Cristoforo Florio

Quali sono le ragioni del tuo investimento immobiliare?

Nel corso dell’attività professionale mi è capitato più volte di fornire consulenza al cliente in procinto di effettuare un investimento immobiliare.
Spesso il tema riguarda la convenienza fiscale ad acquistare l’immobile come persona fisica “privata” o per il tramite di una società. 

Non esistono regole per tutte le stagioni, quindi la valutazione non potrà essere operata se non caso per caso.

Tuttavia, vorrei provare a ragionare con te su due possibili situazioni che possono capitare frequentemente nella pratica, per provare poi a fare alcune riflessioni:

  • l’acquisto di un immobile abitativo per la successiva locazione;
  • l’acquisto di un immobile “commerciale” da adibire a sede legale o a “punto vendita” di un’attività d’impresa.

L’interrogativo cui tenteremo di dare una risposta è: queste tipologie di acquisti mi conviene farle come “privato” o con una “partita IVA”? 

Le finalità dell’investimento immobiliare

Prima di esaminare le casistiche sopra proposte occorre partire dalla corretta individuazione delle finalità dell’acquisto immobiliare. 

Le domande che devi porti sono essenzialmente queste: 

  • si tratta di un investimento per la successiva messa a reddito dell’immobile tramite un contratto di locazione?
  • riguarda l’acquisto di un negozio o di un laboratorio da utilizzare quale bene strumentale per l’esercizio di un’attività commerciale o artigianale? 
  • si tratta di un’operazione di natura speculativa che prevede una ristrutturazione dell’immobile e la sua successiva rivendita?

Le risposte che fornirai avranno una rilevanza centrale per valutare l’efficienza fiscale della soluzione che sarà poi scelta. 

I punti da analizzare 

Come regola generale, una volta individuate le finalità dell’acquisto, sono essenzialmente 4 i punti da analizzare sul piano tributario:

  1. le imposte indirette che dovrai pagare in fase di acquisto dell’immobile (IVA o imposta di registro e ipo-catastali);
  2. la tassazione del reddito derivante dall’investimento (ad esempio, dei canoni di locazione) e il regime di deducibilità dei costi relativi all’immobile, al fine di valutare la redditività netta dell’operazione;
  3. l’eventuale presenza di agevolazioni fiscali sull’acquisto o sulla ristrutturazione dell’immobile;
  4. il trattamento tributario applicabile, in caso di rivendita, alle eventuali plusvalenze/minusvalenze.

L’acquisto di un immobile abitativo per la successiva locazione

Esaminiamo la prima delle due casistiche prese in considerazione.

Nel caso dell’acquisto di un immobile di natura abitativa per la sua successiva locazione, si potrà guardare con favore ad un investimento come “privato”, valutando:

  • la possibilità di pagare l’imposta di registro sul valore catastale (e non sul prezzo di compravendita che, in gran parte dei casi, è superiore rispetto al valore catastale);
  • la possibilità di tassare i canoni di locazione con la cedolare secca al 21% oppure, al ricorrere delle condizioni di legge, al 10%, ferma restando l’indeducibilità assoluta dei costi di gestione dell’immobile (spese condominiali, utenze, ecc.);
  • il recupero decennale, sotto forma di detrazione fiscale, del 50% delle eventuali spese di ristrutturazione dell’immobile o del 65% delle spese di riqualificazione energetica; 
  • l’esenzione da tassazione sulla plusvalenza eventualmente conseguita in fase di rivendita, laddove l’immobile sia stato detenuto per almeno 5 anni. 

L’acquisto di un immobile “strumentale” come sede legale o come “punto vendita” di un’attività commerciale 

In parte diverse sono invece le considerazioni da fare in caso di acquisto di un bene “strumentale” per un suo utilizzo per finalità aziendali (ad esempio, come sede legale o come “punto vendita” di un’attività commerciale). 

Ipotizziamo di effettuare tale investimento tramite una società. 

Quelle di seguito sono alcune delle principali valutazioni fiscali da fare:

  • l’impossibilità di corrispondere le imposte d’atto sulla base del valore catastale, dovendosi calcolare queste ultime sul prezzo di compravendita indicato nell’atto di trasferimento;
  • la deducibilità di gran parte del costo di acquisto dell’immobile sotto forma di ammortamento annuale nonché di tutti i costi connessi all’immobile (spese condominiali e spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del bene);
  • il recupero in 10 anni dei soli interventi di riqualificazione energetica operati sull’immobile (oltre alla deducibilità dei relativi costi dal reddito d’impresa);
  • l’assoggettamento a tassazione dell’eventuale plusvalenza conseguita in fase di cessione o, comunque, di fuoriuscita del bene dal regime d’impresa (come nel caso di assegnazione dell’immobile ai soci o per l’estromissione dall’impresa individuale), indipendentemente dal periodo di detenzione dell’immobile.

In questo scenario, da un lato vi è un recupero dell’investimento grazie alla (quasi) integrale deducibilità dei costi ma, dall’altro, vi è una maggiore tassazione da sopportare in fase di acquisto (oltre al rischio di subire un accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate) e un costo (quasi certo) di fuoriuscita futura dell’immobile dal regime d’impresa.

Alcune considerazioni finali

Come avrai avuto modo di capire, è difficile trarre delle conclusioni di convenienza univocamente applicabili a tutte le situazioni ma, in linea generale e salvo alcune situazioni particolari, si può dire che: 

  • l’acquisto di immobili di natura abitativa – come regola generale – potrebbe presentare maggiori margini di convenienza, sotto un profilo fiscale, se effettuato come privato/persona fisica, risultando invece piuttosto penalizzato quando posto in essere tramite società; 
  • l’acquisto di immobili “commerciali” potrebbe invece risultare maggiormente vantaggioso se effettuato tramite società, visto il regime di deducibilità dei costi e l’impossibilità di usufruire della cedolare secca in caso di concessione in locazione.

Naturalmente la valutazione dovrà essere sempre operata non solo sotto il profilo tributario, ma anche in considerazione:

  1. degli aspetti bancari (in termini di eventuali garanzie da prestare e di costi finanziari da sopportare e da poter eventualmente portare in deduzione);
  2. dei rischi imprenditoriali (in termini di possibili aggressioni dell’immobile da parte di eventuali creditori); 
  3. delle possibili future esigenze di sistemazione successoria del patrimonio immobiliare.

Ti serve una consulenza specifica? Scrivi a content@gerardopaterna.com, ti leggerò di sicuro!

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Cristoforo Florio
Autore

Cristoforo Florio

Laureato con lode alla Luiss di Roma, sono dottore commercialista focalizzato sulla fiscalità immobiliare. Lavoro con aziende, università, enti pubblici affiancandoli nella gestione tributaria e societaria, oltre che nel contenzioso fiscale in ambito immobiliare. Assisto numerosi imprenditori nelle varie fasi di attività: dall'architettura societaria alla contrattualistica (compravendita, locazioni tradizionali, brevi e turistiche), fino alla gestione tributaria (impatto fiscale, agevolazioni, contenziosi). Sono autore di articoli di settore e relatore per i temi di fiscalità immobiliare per primari enti di formazione. Co-autore del libro edito da Wolter Kulwers - IPSOA “La fiscalità della Pubblica Amministrazione”. Nel tempo libero mi dedico alla musica, suonando il pianoforte ed il basso elettrico. Restiamo in contatto su Linkedin!

Tutti gli articoli di: Cristoforo Florio

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