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operazioni sviluppo immobiliare

Ma si vendono ancora le operazioni di sviluppo immobiliare?

1024 536 Gerardo Paterna

Dribblando tra acrobazie fiscali ed eccesso di offerta immobiliare, che insieme creano incertezze e paura, la domanda che ho usato come titolo di questo post ha una sola risposta: dipende.

Come dicono gli americani, gli aspetti rilevanti per l’acquisto di un immobile, ma valgono una volta in più per le operazioni di sviluppo immobiliare, sono essenzialmente tre:

1) location
2) location
3) location

…ovvero se il posizionamento è ottimale per appetibilità della località, esposizione e viste dal sito, abbiamo già un parametro a favore.

Oltre al DOVE, e quindi alla geografia, dobbiamo valutare anche il COSA, ovvero quali prodotti andiamo a ricavare dallo sviluppo dell’area edificabile o dalla ristrutturazione e frazionamento dell’immobile esistente.

Esiste già un elaborato esecutivo dove il proprietario dell’operazione immobiliare in vendita ha già previsto tipologie, dimensioni, caratteristiche architettoniche, dotazioni tecnologiche e accessorie, etc etc? 

In caso negativo, possiamo lavorare sulla potenzialità grezza e fare tutte le nostre valutazioni di merito. 

In caso positivo, il lavoro diventa più complesso perché dobbiamo verificare che quanto ipotizzato risponda alle attese del mercato locale. Se sbagliamo taglio dell’unità immobiliare o se le dotazioni tecnologiche e accessorie sono al di sotto degli standard richiesti, in questa fase di mercato non venderemo nulla, quindi l’operazione immobiliare rappresenterà un bel “buco” finanziario che andrà ad arricchire il catalogo delle migliaia di “opportunità” rimaste su carta o, peggio ancora, lasciate a metà. 

Altro aspetto fondamentale è il COME acquistare l’operazione di sviluppo immobiliare. 

In epoche recenti e finanziariamente sconsiderate, bastava svegliarsi con una “meravigliosa idea in testa”, andare in banca e farsi finanziare a) l’acquisto dell’area edificabile o dell’immobile da valorizzare, b) il costo di costruzione.In questo modo la banca si assumeva la quasi totalità del rischio di impresa ma tutto andava bene perchè il mercato “tirava”. 

Oggi la situazione è radicalmente cambiata, l’imprenditore deve acquisire l’area edificabile o l’immobile da frazionare con mezzi propri e avere almeno il 50% delle risorse economiche per costruire/ristrutturare/frazionare. Le poche banche che oggi sono tornare a finanziare “l’immobiliare” si assumono un rischio molto più contenuto rispetto al passato e, aggiungo, a caro prezzo. I costi finanziari dell’operazione costituiscono una voce rilevante del conto economico.

Di solito, allo stato attuale e con le dovute ma ormai rarissime eccezioni, il coraggioso investitore immobiliare concentra le proprie risorse economiche sulla fase 2 dell’operazione di sviluppo, quindi sul costo di costruzione. In questo modo la quota mancante può reperirla attraverso i normali canali di finanziamento bancario.

E l’acquisto della materia prima da valorizzare? Come vengono pagati l’area o l’immobile? Ecco la novità, semplicemente “non vengono più pagati“.

Sono molti gli operatori che propongono al proprietario dell’operazione un pagamento in permuta totale in loco, quindi parte dei nuovi manufatti andranno a soddisfare economicamente il venditore che potrà immettere i nuovi immobili sul mercato o farne quel che vuole.

In alternativa, viene proposto al venditore un contratto di associazione in partecipazione dove il proprietario dell’area edificabile o dell’immobile conferisce la “potenzialità di sviluppo”, mentre lo sviluppatore si fa carico dei costi di valorizzazione; in questo caso i soggetti parteciperanno all’utile dell’operazione nella percentuale che andranno a negoziare.

È chiaro che: sia nel caso del pagamento in permuta che nella modalità di associazione in partecipazione, occorrerà prestare le dovute garanzie (comunemente fideiussorie) per evitare danni derivanti da eventuali criticità economiche e funzionali dell’investitore che promuove lo sviluppo dell’operazione immobiliare.

Per chiudere, avete clienti venditori o siete proprietari di opportunità di valorizzazione immobiliare? Bene, avete ottime possibilità per trovare uno sviluppatore serio, purché sappiate agire con la necessaria flessibilità in un mercato immobiliare che è cambiato anche per voi!

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Autore

Gerardo Paterna

Da 20 anni nell'immobiliare come consulente, oggi sono un divulgatore a tempo pieno. Lavoro con imprenditori, aziende e startup consapevoli per creare e comunicare progetti e servizi per l'immobiliare. Vicepresidente OID-Osservatorio Immobiliare Digitale, Co-fondatore di RETV, la web tv dell'immobiliare italiano e produttore del format video #losgabello. Autore del libro Comprare e vendere casa - Luoghi comuni protagonisti e verità di un mercato in continua evoluzione". Collegati su Linkedin!

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