Mercato immobiliare: miraggi di ripresa

Non so che idea abbiate voi, ma la mia confusione aumenta ogni volta che sento previsioni su una possibile ripresa del mercato immobiliare.

Per cominciare dobbiamo intenderci bene su cosa intendiamo col termine ripresa: aumento del numero di transazioni immobiliari? Incremento dei valori immobiliari?

Se ci riferiamo a questo, sono ancora più turbato nel leggere spot del tipo: “ora è il momento giusto per comprare” (avendo i soldi si!) oppure “vivremo ancora un anno di valori immobiliari al ribasso ma tra due anni ci sarà un’inversione di tendenza”.

Lascio a voi ogni commento, inoltre, su tutti quegli studi che cercano di puntellare la fiducia verso il mattone e che si spingono ancora oltre, con previsioni a 5 o 10 anni. Temerari!  Qui non possiamo più parlare di mera previsione, ma di preveggenza!

Ora guardiamo un po’ di fatti:

1. È un fatto che l’aumento del prezzo di un qualunque bene in commercio, immobili compresi, è determinato dal differenziale tra esiguità dell’offerta a fronte di una domanda sostenuta;
2. È un fatto che la domanda di case sia al momento ridotta al lumicino, mentre l’offerta è eccessiva. Da qui una diminuzione sostanziale dei valori immobiliari e del numero di compravendite;
3. È un fatto che un mercato del lavoro asfittico non genera fiducia, di conseguenza si tira a campare soddisfacendo le esigenze quotidiane, rimandando a tempi migliori qualunque investimento, acquisto di casa compreso;
4. È un fatto che la ridotta erogazione di credito immobiliare da parte delle banche per numero di pratiche, ma anche per percentuale di intervento, gioca un ruolo fondamentale nell’acquisto, o più realistico “mancato acquisto” immobiliare. Quindi la conclusione alla quale una mente ragionevole può giungere è:

“potrà verificarsi un aumento dei valori immobiliari”

• SE assisteremo ad un aumento importante del numero di compravendite che assorba prima tutta l’eccedenza attuale,
• SE si realizzerà un mercato del lavoro solido, ricco di opportunità e che restituisca FIDUCIA nel futuro,
• SE le retribuzioni saranno sufficienti a garantire la rata del mutuo non intaccando un tenore di vita adeguato,
• SE il sistema creditizio ricomincerà ad erogare finanza verso il mattone (oggi è impegnato a fare raccolta e a produrre marginalità sugli impieghi con spread altissimi).

Nel frattempo navighiamo in piena bonaccia.

Cosa si può fare oggi?

Le banche vantano una grande quantità di crediti garantiti da immobili nei confronti di imprese e privati che non riescono più a onorare i debiti contratti (non performing loans).

L’asta immobiliare raramente è la risposta alla sfida, la gestione dell’enorme massa immobiliare si.

Qui le esigenze sono molteplici:

1. Il debitore non riesce a fronteggiare il pagamento della rata mutuo, ma anche se fosse buttato in mezzo ad una strada, la sua esigenza abitativa non verrebbe meno, quindi andrebbe a cercarsi una casa ad un canone di affitto sostenibile;
2. La banca deve ridurre al minimo le perdite sul credito vantato ma deve anche salvaguardare la sua immagine evitando l’etichetta di “rovina famiglie” o di “sfrattatori coattivi”, col rischio costante di trovarsi il Gabibbo sotto gli uffici della Direzione Generale (vi assicuro l’incubo di molti alti dirigenti bancari!);
3. Rimettere in moto un meccanismo inceppato in attesa che la politica (ahimè!) faccia la sua parte.

Come recita uno slogan apparso di recente nella comunicazione di una banca: “Questo è il momento di avere coraggio”.

Una strada coraggiosa ma percorribile è quella di cambiare lo status del “debitore” in “affittuario” (ad un canone sostenibile) effettuando il repossess dell’immobile e trasformando così il credito in sofferenza in una voce positiva dovuta alla capitalizzazione immobiliare, generando inoltre un flusso di cassa da locazione.

A questo punto la fantasia è l’unico freno alle soluzioni: si può lasciare un’opzione di acquisto al vecchio proprietario (ed ex debitore) ad un prezzo prefissato (magari riconoscendogli la quota capitale versata fino al momento in cui è stato in bonis) o quello che si renderà più opportuno e che favorisca la creazione di un circuito virtuoso.

Il mercato è pieno di valide competenze a cui le banche possono attingere per la gestione dello stock immobiliare, quindi si creerebbero importanti economie a sostegno degli operatori.

Non nascondiamoci dietro un dito: l’accentramento immobiliare è una caratteristica dell’economia veniente che premierà l’accesso all’esperienza di utilizzo più che al vecchio concetto di proprietà del singolo.

Inoltre, la gestione di ampi portafogli immobiliari, potrebbe favorirne la riqualificazione progressiva, anche in termini di efficienza energetica, superando il concetto di mera sostenibilità fino ad arrivare alla generazione di un surplus, produttivo ed economico, nell’ambito di griglie energetiche urbane, quel concetto che va molto di moda di “Smart City” (città intelligente).

Non si può più stare fermi, il malato non è immaginario e la ripresa annunciata è un miraggio per sprovveduti.

L’unica via è l’azione, fare, con coraggio.