Open data e mercato immobiliare, tra burocrazia ed equivoci

Open data nell’immobiliare?

Se è vero che il mercato immobiliare è un gioco di numeri, aspetto che più volte è emerso negli incontri professionali durante i miei recenti soggiorni negli Stati Uniti, quando parliamo di open data in Italia la faccenda si complica.

Si, perché di stime ed opinioni sui valori immobiliari ne girano parecchie, ma dell’unico dato certo di cui il mercato degli investitori, degli operatori e degli utilizzatori avrebbe bisogno, non c’è traccia apparente. 

Il valore del compravenduto, ovvero l’elemento unico e certificato, che potrebbe dare un’indicazione precisa sull’andamento del mercato, favorendone la trasparenza e l’appetibilità anche agli occhi degli investitori istituzionali esteri, rimane ben custodito nei gangli burocratici della Conservatoria dei Registri Immobiliari. La finalità di Pubblicità Immobiliare è disattesa da un accesso agli atti anacronistico nella modalità, costoso nell’indagine, poco amichevole nell’approccio. Altro che open data!

Eppure, per cercare comportamenti virtuosi, non dobbiamo scomodare per forza l’America con i dati pubblici sul compravenduto consultabili su Zillow (cronologia dei passaggi di proprietà, dei ribassi di prezzo, degli agenti incaricati). Anche nell’europea Danimarca è disponibile il “listing” degli immobili venduti col dettaglio informativo, fotografico e col relativo prezzo. Ed in Francia, proprio alcuni mesi fa, la pubblica amministrazione ha reso disponibile la piattaforma Etalab con i dati del compravenduto dal 2014, accessibile su mappa con pochi click.

Ricchezza patrimoniale e fiscalità immobiliare

In Italia la montagna ha partorito il topolino, con l’app OMI Mobile dell’Agenzia delle Entrate, l’ennesimo equivoco che rischia di confondere le acque già torbide della valutazione immobiliare. Lo testimoniano le recensioni positive degli utenti che vivono l’esperienza dell’emancipazione (presunta) rispetto alle valutazioni professionali degli operatori.

Eppure, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare ha una finalità più statistica, che vuole disegnare la ricchezza immobiliare tassabile. Infatti, a ben leggere il documento “Banca Dati – Manuale Quotazione OMI” (le avvertenze d’uso), si trova che:

1. Data la particolare complessità ed eterogeneità che contraddistingue i beni immobili, la determinazione dei relativi prezzi medi può essere soggetta a limiti di rappresentatività;
   
2. … risulta doveroso specificare come le quotazioni OMI non possano intendersi sostitutive della stima puntuale del valore del singolo immobile, individuando un intervallo di quotazioni in cui più probabilmente ricade il valor medio di unità immobiliari in condizioni ordinarie;
   
3. È evidente, quindi, che le quotazioni diventano non la misura, più o meno fedele, del valore economico che esprime l’incontro tra domanda e offerta, ma il valore della “ricchezza” potenzialmente contenuta in media e per unità di superficie nello stock esistente in un dato territorio (zona OMI).

È chiaro di cosa stiamo parlando, vero?

La tecnologia come surrogato della realtà

Alle canoniche comparazioni sull’offerta immobiliare disponibile, che lasciano spazio alla spannometria più spinta, la tecnologia si sta adoperando per desumere il prezzo di vendita più probabile mixando più fonti, raccogliendo dati in proprio e sviluppando algoritmi in grado di avvicinarsi, in modo predittivo, al prezzo effettivo di compravendita.

Negli USA, Zestimate di Zillow dichiara di utilizzare l’intelligenza artificiale nella valutazione visiva (computer vision) delle immagini. Questo approccio consentirebbe di riconoscere età, dettagli, finiture degli immobili e individuare il prezzo di vendita con un margine d’errore del 2%.

Anche in italia la tecnologia viene in soccorso degli operatori professionali con l’App Casashare, l’assistente virtuale dell’agente immobiliare, che contiene un modulo ben strutturato per l’analisi comparativa. Casashare utilizza più fonti per restituire dati e valori compatibili con la realtà ed è utilizzata da oltre 2.000 agenti immobiliari.

Altro caso è quello di AgentPricing nato per realizzare report di stima, con uno storico di oltre 340.000 analisi realizzate. AgentPricing utilizza un algoritmo che elabora i dati raccolti da fonti pubbliche e direttamente dagli agenti immobiliari che la utilizzano.

L’innovazione tecnologica sta giocando un ruolo di primo piano nel fornire una visione attendibile del mercato immobiliare. L’Italia del mattone ha bisogno di riqualificazione, di investimenti e di opportunità. Poter leggere con chiarezza le potenzialità di questo mercato, fornirebbe un grande aiuto all’economia del Paese. E se arrivasse una politica più “open” sui dati, il percorso sarebbe davvero breve.