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Ristrutturare l’appartamento: quale aliquota IVA pago?

1024 536 Cristoforo Florio

Nella top ten dei quesiti sulla fiscalità immobiliare rientra senza dubbio quello concernente l’aliquota IVA. Quale percentuale occorre applicare sugli acquisti di materiali e sull’appalto per le opere edili se decidi di ristrutturare l’appartamento?

È vero che se il parquet viene acquistato direttamente dalla ditta che cura la relativa posa hai diritto a pagare un’aliquota IVA più bassa? Quale aliquota IVA scontano l’acquisto e l’installazione della caldaia? E come regolarti per la posa in opera dei nuovi infissi? 

Nell’articolo proverò a rispondere a questi interrogativi piuttosto frequenti nella pratica quotidiana. 

Le più comuni tipologie di “ristrutturazione” dell’appartamento 

Prima di addentrarmi nel complesso mondo delle aliquote IVA devo fare un’importante precisazione di carattere terminologico

In ambito immobiliare, infatti, l’applicazione dell’IVA è legata all’esatta individuazione della tipologia di intervento di recupero edilizio, da inquadrare in base alle regole contenute nel Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. n. 380/2001).

Va detto che – nel gergo comune – qualsiasi tipologia di intervento edilizio realizzato nell’appartamento viene impropriamente definito ristrutturazione

L’articolo 3 del d.P.R. n. 380 prevede invece più tipologie di intervento edilizio, ciascuna delle quali con caratteristiche precise. Ecco le categorie principali e più ricorrenti individuate in ordine di rilevanza, dalla più leggera a quella più pesante:

  1. gli interventi di manutenzione ordinaria (articolo 3, c. 1, lett. a);
  2. gli interventi di manutenzione straordinaria (articolo 3, c. 1, lett. b);
  3. gli interventi di restauro e risanamento conservativo (articolo 3, c. 1,  lett. c);
  4. gli interventi di ristrutturazione edilizia (articolo 3, c. 1, lett. d).

Il tema delle aliquote IVA: le manutenzioni ordinarie o straordinarie 

Fatta questa doverosa premessa, dunque, veniamo al tema delle aliquota IVA, concentrando la nostra analisi esclusivamente sugli immobili di tipo residenziale/abitativo. Se l’intervento è di manutenzione ordinaria o straordinaria, la normativa vigente prevede l’applicazione di un’aliquota IVA del 10%

Stiamo parlando ad esempio delle fatture emesse dalla ditta che, sulla base di un contratto d’appalto, si occupa dell’esecuzione dell’intervento edilizio in questione.

Secondo i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate (v. circolare n. 71/2000) l’aliquota IVA del 10% si applica anche alle cessioni di beni con posa in opera (ad esempio l’acquisto del bene con la relativa installazione), a prescindere dal fatto che il valore del bene fornito sia superiore o meno a quello del servizio di posa in opera. 

L’aliquota ridotta al 10% riguarda inoltre l’acquisto dei beni finiti necessari per la realizzazione degli interventi di manutenzione, ma solo a condizione che i beni siano forniti dallo stesso soggetto che esegue l’intervento nell’ambito dell’appalto (ad esempio l’impresa che esegue i lavori). 

Nell’ambito delle manutenzioni ordinarie o straordinarie quindi, qualora il bene finito (ad esempio l’infisso, la porta, i sanitari, ecc.) venga acquistato dal cliente finale direttamente presso il negozio al dettaglio, la vendita sconterà l’aliquota piena e non quella agevolata. 

Riassumendo, nell’ambito delle tipologie di recupero edilizio in questione, l’aliquota IVA agevolata non è applicabile alla mera fornitura del bene finito in assenza dell’impiego di manodopera.

La regola speciale per i c.d. “beni significativi” 

Rimanendo nell’ambito delle manutenzioni ordinarie o straordinarie è necessario ricordare come un D.M. del 29 dicembre 1999 abbia individuato un elenco di beni significativi per i quali l’applicazione dell’aliquota agevolata subisce una limitazione.

La regola è la seguente: tali beni scontano un’aliquota IVA agevolata solo fino a concorrenza del valore della prestazione considerata al netto del valore dei beni stessi

Vediamo ora qualche esempio numerico, al fine di tradurre in pratica questa formulazione solo apparentemente complicata:

ESEMPIO 1

  • valore complessivo dell’intervento = € 10.000
  • valore del bene significativo = € 7.000

il valore della prestazione al netto del valore dei beni significativi è pari a € 3.000 (€ 10.000 – € 7.000); la quota parte del bene significativo che sarà soggetta all’aliquota IVA del 10% è pertanto pari a € 3.000, mentre la restante quota del suddetto bene – pari a € 4.000 – sarà invece assoggettata all’aliquota IVA ordinaria. Il residuo di € 3.000 resterà invece assoggettato all’aliquota IVA agevolata del 10%. 

ESEMPIO 2

  • valore complessivo dell’intervento = € 10.000
  • valore del bene significativo = € 3.000

il valore della prestazione al netto del valore dei beni significativi è pari a € 7.000 (€ 10.000 – € 3.000); tale importo copre del tutto il valore del bene significativo (€ 3.000), dunque quest’ultimo sarà interamente assoggettato all’aliquota IVA del 10%. Il residuo di € 7.000 sconterà l’IVA al 10%; di conseguenza l’intera operazione usufruirà dell’aliquota di maggior favore.

In sintesi quindi l’IVA al 10% – nell’ambito delle manutenzioni ordinarie o straordinarie in cui vi sia la fornitura di beni significativi – sarà applicabile all’intera prestazione esclusivamente nell’ipotesi in cui il valore di tali beni non superi la metà del valore dell’intera prestazione.

Ma quali sono i beni significativi? Si tratta di: ascensori e montacarichi, infissi esterni ed interni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetterie da bagno, impianti di sicurezza.

Il tema delle aliquote IVA: i restauri e risanamenti conservativi e le ristrutturazioni edilizie  

Secondo la vigente normativa l’aliquota IVA è pari al 10% nel caso di prestazioni di servizi (ad esempio un appalto) relative agli interventi di restauro e risanamento conservativo ed a quelli di ristrutturazione edilizia.

Inoltre, a differenza di quanto previsto per gli interventi edilizi leggeri (manutenzione ordinaria o straordinaria), l’IVA viene applicata nella misura del 10% anche alle cessioni di beni finiti forniti per la realizzazione degli interventi in discussione – indipendentemente da chi provveda all’acquisto di tali beni.

In questo caso quindi l’acquisto diretto del bene finito da parte del cliente presso il negozio al dettaglio sconterà l’aliquota IVA al 10% (dietro presentazione di apposita autocertificazione da rilasciare al commerciante). 

La nozione di “beni finiti” e le cessioni di materie prime e semilavorate

Rientrano nella nozione di beni finiti tutti quegli elementi dotati di una propria individualità e autonomia funzionale, i quali – pur incorporandosi nella costruzione – sono comunque riconoscibili e non perdono le proprie caratteristiche. 

Essi, inoltre, si caratterizzano per l’essere facilmente asportabili e suscettibili di ripetute utilizzazioni.

Come abbiamo avuto modo di vedere in precedenza, se l’intervento di recupero è pesante, tali beni scontano sempre l’aliquota IVA del 10%; nell’ambito degli interventi leggeri invece essi sono assoggettati all’IVA del 10% solo se acquistati dallo stesso soggetto che esegue l’intervento unitamente al servizio di appalto.

Tutto ciò che non è bene finito rientra nell’insieme delle c.d. materie prime e semilavorate; queste ultime scontano – nell’acquisto al dettaglio – l’aliquota IVA ordinaria (ad esclusione del caso in cui esse siano fornite indistintamente nell’ambito del contratto d’appalto per l’intervento di recupero edilizio, a qualsiasi categoria quest’ultimo appartenga). 

Il parquet, ad esempio, non è considerato bene finito da parte dell’Agenzia delle Entrate (risoluzione n. 71/2012), anche qualora venga montato senza l’uso di collanti e possa quindi essere smontato ed eventualmente riutilizzato. Costituiscono ulteriori esempi di materie prime e semilavorate i laterizi, i battiscopa in legno, le vernici per i muri, i materiali di coibentazione, ecc.

Occorre infine ricordare come siano invece sempre escluse dall’ambito di applicazione dell’aliquota ridotta tutte le prestazioni dei professionisti; le fatture dell’architetto, del geometra o dell’ingegnere saranno dunque sempre assoggettate all’aliquota ordinaria IVA, indipendentemente dalla tipologia di recupero edilizio. 

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Cristoforo Florio
Autore

Cristoforo Florio

Laureato con lode alla Luiss di Roma, sono dottore commercialista focalizzato sulla fiscalità immobiliare. Lavoro con aziende, università, enti pubblici affiancandoli nella gestione tributaria e societaria, oltre che nel contenzioso fiscale in ambito immobiliare. Assisto numerosi imprenditori nelle varie fasi di attività: dall'architettura societaria alla contrattualistica (compravendita, locazioni tradizionali, brevi e turistiche), fino alla gestione tributaria (impatto fiscale, agevolazioni, contenziosi). Sono autore di articoli di settore e relatore per i temi di fiscalità immobiliare per primari enti di formazione. Co-autore del libro edito da Wolter Kulwers - IPSOA “La fiscalità della Pubblica Amministrazione”. Nel tempo libero mi dedico alla musica, suonando il pianoforte ed il basso elettrico. Restiamo in contatto su Linkedin!

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