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Ristrutturazione dell’appartamento: come recuperare il 50% della spesa in liquidità immediata!

1024 536 Cristoforo Florio

Fino al 2019, una persona fisica che affrontava la ristrutturazione dell’appartamento aveva diritto al 50% di detrazione fiscale (una riduzione dell’IRPEF dovuta). Questo beneficio era da “spalmare” in 10 rate annuali nell’ambito della dichiarazione annuale dei redditi. 

Ad esempio, se con un intervento di manutenzione straordinaria dell’appartamento di proprietà avesse speso 20.000 euro (IVA inclusa), avrebbe avuto diritto ad una riduzione dell’IRPEF pari a 1.000 euro all’anno per 10 anni (20.000 euro x 50% in 10 anni).  

Va da sé che, se tale soggetto non aveva imposta dovuta perché magari era nel cosiddetto “regime forfettario” oppure perché la sua imposta annua era già assorbita da altre detrazioni per mutui, figli a carico, ecc., avrebbe perduto una o più delle rate annuali di detrazione nonostante la spesa sostenuta. 

Tuttavia, per le spese di ristrutturazione degli appartamenti sostenute da persone fisiche negli anni 2020 e 2021 c’è una importante novità in merito. 

La nuova normativa consente, infatti, di trasformare in denaro contante la detrazione fiscale sopra menzionata. È permesso recuperare in via immediata e sotto forma di liquidità una parte dell’investimento della ristrutturazione. 

Come di consueto, analizziamo i contenuti della disposizione di legge per poi fare qualche esempio pratico al fine di comprendere meglio la portata dell’agevolazione.

La normativa introdotta dal “Decreto Rilancio”

L’articolo 121 del D.L. n. 34/2020 (“Decreto Rilancio”) prevede, per interventi di riqualificazione edilizia, che se il soggetto ha sostenuto la spesa negli anni 2020 e/o 2021 può optare, in alternativa alla detrazione fiscale, per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare.

In sostanza, anzichè sfruttare la detrazione decennale in dichiarazione dei redditi, si può decidere di vendere lo “sconto fiscale” maturato ad un soggetto che sia interessato ad acquistarlo. Quest’ultimo si ritroverà a sua volta ad avere la disponibilità di un vero e proprio credito fiscale da utilizzare sempre in 10 rate annuali.

Infatti, la detrazione fiscale – una volta ceduta – si trasforma in un credito fiscale con il quale l’acquirente del credito potrà pagare i suoi debiti tributari e/o previdenziali e/o assicurativi. 

È evidente, quindi, che chi acquista la detrazione dovrà essere: 

  1. un soggetto che ha un costante e non trascurabile ammontare di debiti fiscali/contributivi da pagare. Questi si potranno abbattere utilizzando in compensazione il credito fiscale acquisito;
  2. un soggetto che dispone della liquidità necessaria e della forza finanziaria per anticipare la detrazione al soggetto che ha ristrutturato il proprio appartamento. Chi compra la detrazione e acquisisce il credito fiscale, infatti, non può a sua volta utilizzarlo in un’unica soluzione, ma deve per forza “spalmarlo” in 10 anni.

I due punti precedenti spiegano il motivo per cui i soggetti maggiormente interessati ad acquisire la detrazione in questione sono gli istituti di credito.

La possibilità di cedere il credito per le spese sostenute nel 2020 e nel 2021 spetta in relazione alle seguenti tipologie di interventi edilizi

  • interventi di recupero del patrimonio edilizio (articolo 16-bis, c. 1, lett. a) e b), d.p.r. n. 917/86);
  • interventi di riqualificazione energetica (articolo 14 D.L. n. 63/2013);
  • interventi antisismici (c.d. “sisma bonus”) (articolo 16, c. 1-bis – 1-septies, D.L. n. 63/2013);
  • interventi di recupero delle facciate degli edifici (c.d. “bonus facciate al 90%”);
  • installazione di impianti solari fotovoltaici o di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici (articolo 16-ter D.L. n. 63/2013).

Affinché la detrazione si trasformi in credito d’imposta e venga trasferita alla parte acquirente, il soggetto che ha sostenuto la spesa – in proprio o delegando un commercialista – deve trasmettere all’Agenzia delle Entrate – con un’apposita pratica telematica – una comunicazione con la quale identificherà: 

  1. l’intervento effettuato;
  2. l’immobile sul quale è stato effettuato l’intervento;
  3. l’ammontare della detrazione maturata e trasferita (ma non il prezzo di vendita ottenuto in contropartita del trasferimento);
  4. il codice fiscale del soggetto al quale viene trasferita la detrazione. 

L’acquirente della detrazione troverà il credito nel proprio cassetto fiscale e l’Agenzia delle Entrate saprà che quel credito è utilizzabile da parte di quest’ultimo soggetto.

Vediamo adesso qualche esempio numerico per migliorare la comprensione del meccanismo appena descritto.

Un esempio numerico di funzionamento della cessione del credito

Tizio avvia la ristrutturazione dell’appartamento spendendo 30.000 euro (IVA inclusa).

A fronte della spesa sostenuta, Tizio matura un diritto alla detrazione fiscale del 50% della spesa, pari a 15.000 euro.

Laddove Tizio non intenda usufruire di tale detrazione in 10 rate annuali nella propria dichiarazione dei redditi potrà contattare l’istituto di credito XY. Quest’ultimo gli proporrà di acquistare il credito al prezzo – si ipotizzi – di 12.000 euro (l’80% della detrazione maturata).

Tizio trasmette la pratica telematica all’Agenzia delle Entrate, dichiarando di cedere la detrazione di 15.000 euro all’istituto di credito XY, incassando l’importo di 12.000.

L’istituto di credito XY utilizzerà il credito di 15.000 euro in 10 anni (1.500 euro per ogni anno). Tizio invece avrà trasformato il proprio sconto fiscale decennale in liquidità immediata. Si tratta di rinunciare ad una parte della detrazione a fronte del beneficio di aver ottenuto l’anticipo finanziario della stessa maturata in un’unica soluzione. 

A conti fatti, il costo effettivo sostenuto da Tizio per l’intervento di ristrutturazione dell’appartamento non è stato pari a 30.000 euro ma a € 18.000. Il calcolo è nella differenza tra i 30.000 euro spesi ed i 12.000 euro ottenuti dall’istituto di credito. 

Si tratta, come si evince dall’esempio, di un’operazione finanziaria, la cui valutazione di convenienza andrà operata caso per caso. Le variabili riguardano:
– la situazione fiscale del soggetto che sostiene la spesa di ristrutturazione;
– la proposta contrattuale ricevuta dall’istituto di credito in relazione al prezzo di vendita del credito fiscale.

Stai valutando la ristrutturazione dell’appartamento o devi fornire consulenza ai tuoi clienti? Ora ne sai un po di più!

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Cristoforo Florio
Autore

Cristoforo Florio

Laureato con lode alla Luiss di Roma, sono dottore commercialista focalizzato sulla fiscalità immobiliare. Lavoro con aziende, università, enti pubblici affiancandoli nella gestione tributaria e societaria, oltre che nel contenzioso fiscale in ambito immobiliare. Assisto numerosi imprenditori nelle varie fasi di attività: dall'architettura societaria alla contrattualistica (compravendita, locazioni tradizionali, brevi e turistiche), fino alla gestione tributaria (impatto fiscale, agevolazioni, contenziosi). Sono autore di articoli di settore e relatore per i temi di fiscalità immobiliare per primari enti di formazione. Co-autore del libro edito da Wolter Kulwers - IPSOA “La fiscalità della Pubblica Amministrazione”. Nel tempo libero mi dedico alla musica, suonando il pianoforte ed il basso elettrico. Restiamo in contatto su Linkedin!

Tutti gli articoli di: Cristoforo Florio

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