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    Affitti commerciali e cedolare secca: è ancora possibile applicare il 21% dopo il 2019?

    1024 536 Cristoforo Florio

    Una domanda ricorrente

    Negli ultimi giorni, complice una timida ripresa delle attività produttive post lockdown da Covid19, ho avuto modo di incontrare alcuni clienti che si apprestavano a concedere in affitto dei locali commerciali di loro proprietà ad imprese locali.

    In tale sede, mi hanno richiesto chiarimenti sulle imposte sui redditi che avrebbero pagato sui canoni di locazione, domandandomi se fosse stata ancora applicabile l’opzione per la c.d. “cedolare secca”, ovvero la possibilità di tassare il loro canone di locazione commerciale con l’aliquota fissa del 21%.

    Il dubbio dei clienti sorgeva dalla lettura di alcuni articoli recentemente pubblicati sul web, in cui si parlava della possibilità di applicare la cedolare secca “commerciale” anche negli anni successivi al 2019, a seguito di un chiarimento ufficializzato dall’Agenzia delle Entrate.

    Ma andiamo con ordine e vediamo innanzitutto cosa stabilisce la legge sul punto.

    La normativa sulla cedolare secca “commerciale”

    Con una norma contenuta nella “legge Finanziaria” per l’anno 2019 (articolo 1, c. 59, Legge n. 145/2018) era stata prevista la possibilità, per i proprietari, di tassare i canoni di locazione con l’aliquota secca del 21% nel caso di affitti di immobili commerciali. Questi devono classificati nella categoria C/1 (negozi e botteghe) e di ampiezza non superiore a 600 metri quadrati

    Per quanto attiene alla figura del “locatore/proprietario” va ricordato che siamo nell’ambito delle persone fisiche che, in relazione a quella locazione, non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o libero professionale, ma come “privati”.

    Condizione di base per l’applicazione di un’aliquota “secca” del 21% al canone risultante dal contratto di locazione commerciale era la data di stipula di quest’ultimo: affinché sia applicabile tale regime occorre che la stipula sia avvenuta nel 2019.

    Va ricordato che quello della cedolare secca è un regime opzionale, simile per molti aspetti alla già nota cedolare secca sugli immobili abitativi e alternativo alla tassazione ordinaria IRPEF delle locazioni commerciali (che prevede – invece – che il canone, ridotto del 5%, sia sommato al totale dei redditi e, di conseguenza, sia assoggettato all’aliquota progressiva IRPEF, più alta o più bassa in funzione del reddito complessivo annuale del proprietario). 

    Non mi dilungherò su altri aspetti di dettaglio della normativa in questione (pur se altrettanto importanti), in quanto vorrei concentrarmi in questa sede soltanto sull’aspetto “temporale” della cedolare secca “commerciale” e, in particolare, sulla sua applicabilità anche oltre l’anno 2019.

    La norma su questo punto è tuttavia chiara: se il contratto di locazione dell’immobile in categoria C/1 non è stato stipulato nel 2019, la cedolare secca “commerciale” non è applicabile.

    Cosa ha chiarito allora di recente l’Agenzia delle Entrate e che può aver generato incomprensioni nei clienti che ho incontrato?

    La recente pronuncia del Fisco sulla cedolare secca “commerciale”

    Con la risposta all’interpello n. 388 del 22 settembre 2020, in linea con quanto affermato anche nella risposta all’interpello n. 184 del 12 giugno 2020, l’Agenzia delle Entrate ha fornito – tra i vari – un chiarimento importante: se hai stipulato un contratto di locazione commerciale nel corso del 2019 e questo contratto aveva i requisiti per l’opzione della tassazione al 21% “commerciale” potrai, per tutta la durata di tale contratto, avvalerti dell’opzione per la cedolare secca commerciale, anche se in una o più annualità (la prima o le successive) non ti sei avvalso di tale opzione

    In buona sostanza, se ho stipulato nell’anno 2019 un contratto di locazione commerciale per il quale vi erano i presupposti applicativi della cedolare secca commerciale, potrò – relativamente a quel contratto – optare per la tassazione del canone con l’aliquota del 21% sia nel 2019 (in fase di prima registrazione) che nelle successive annualità (6+6).

    Potrò, ad esempio, applicare la cedolare secca commerciale nel 2019 e disapplicarla nel 2020 per poi riapplicarla nuovamente nel 2021 e così via, essendo il contratto “a monte” stipulato nel 2019 e dotato dei requisiti per l’applicazione della cedolare secca commerciale

    Oppure, al contrario, potrei aver stipulato il contratto nel 2019 e, pur avendo i requisiti, non aver optato in fase di prima registrazione per la cedolare secca commerciale: in questo caso e per le ragioni interpretative sopra esposte, potrò – laddove lo ritenga fiscalmente conveniente – optare per la cedolare secca commerciale in relazione ad una o più annualità successive

    Il principio sopra sintetizzato era, in realtà, già insito nel dettato normativo stesso ma, ciò nonostante, alcuni uffici locali del Fisco non erano in linea con questa interpretazione che, tuttavia e a seguito delle risposte agli interpelli n. 388 e n. 184 del 2020, si deve ritenere ufficiale e prevalente.  

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    Cristoforo Florio
    Autore

    Cristoforo Florio

    Laureato con lode alla Luiss di Roma, sono dottore commercialista focalizzato sulla fiscalità immobiliare. Lavoro con aziende, università, enti pubblici affiancandoli nella gestione tributaria e societaria, oltre che nel contenzioso fiscale in ambito immobiliare. Assisto numerosi imprenditori nelle varie fasi di attività: dall'architettura societaria alla contrattualistica (compravendita, locazioni tradizionali, brevi e turistiche), fino alla gestione tributaria (impatto fiscale, agevolazioni, contenziosi). Sono autore di articoli di settore e relatore per i temi di fiscalità immobiliare per primari enti di formazione. Co-autore del libro edito da Wolter Kulwers - IPSOA “La fiscalità della Pubblica Amministrazione”. Nel tempo libero mi dedico alla musica, suonando il pianoforte ed il basso elettrico. Restiamo in contatto su Linkedin!

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