Locazione commerciale in crisi: leggi e norme sapranno affrontare il cambiamento?

Locazione commerciale e giurisprudenza

La locazione commerciale è in crisi. È cosa nota che fa parte di una fase di profondo cambiamento che coinvolge molti aspetti della nostra vita, soprattutto economici.

Al cambiamento non sfuggono gli istituti giuridici. Benché siano sopravvissuti per decenni, sempre pressoché immutati, e siano stati consolidati da fiumi di giurisprudenza, ora devono cambiare, per adattarsi a questo nuovo panorama.

Ti sarà capitato di dover consigliare un cliente sul cosa fare di fronte all’impossibilità di adempiere regolarmente alle obbligazioni contratte per lo svolgimento dell’attività lavorativa. In particolare mi riferisco al pagamento del canone di locazione commerciale. Forse sei riuscito a dare un consiglio dettato da esperienza e buon senso, tuttavia senza riuscire ad ancorare questo suggerimento ad alcuna disposizione di legge.

Come ti ho già raccontato, ad oggi non esiste una norma che svincoli espressamente il conduttore dal pagamento del canone. E nemmeno che ne fissi la sua automatica riduzione in caso di lockdown e di crisi di liquidità a seguito della crisi sanitaria in corso. L’accordo è lasciato alle parti, tocca a loro – locatore e conduttore – trovare un accordo in tal senso.

Alcuni Tribunali Italiani hanno già avuto occasione di pronunciarsi su queste problematiche. Si delinea quindi una spiccata “sensibilità” verso le conseguenze dell’imprenditore indebitato che non riesce ad adempiere al pagamento del canone di locazione per intero.

Ma ciò non è legge.

Uno spiraglio è giunto con l’art. 3 del Decreto Legge 6/2020 (convertito in Legge 13/2020). Il comma 6 bis ha disposto che il rispetto delle misure di contenimento sia sempre valutato ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore. Questo comprende anche l’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti. Viene così delineata una nuova linea interpretativa degli articoli 1218 e 1223 del Codice Civile.

Questo, chiaramente, non equivale ad un “liberi tutti” generalizzato, ovvero alla possibilità di restare inadempienti alle proprie obbligazioni ed “impuniti”. Piuttosto si vuole indicare che l’obbligo di adempiere rimane, salvo diverso accordo tra le parti. E se manca l’accordo? In questo caso è previsto che il debitore possa non adempiere per cause oggettive (es. per carenza di liquidità) e non a lui imputabili (restrizioni imposte dall’emergenza sanitaria).

Navigare tra norma e buon senso

Preciso che sul debitore inadempiente rimane sempre il dovere di dimostrare questa “oggettiva impossibilità”. Come? Ad esempio esibendo le dichiarazioni reddituali o i bilanci a riprova della carenza di provvista necessaria. Non è quindi sufficiente sostenere genericamente che tale carenza sia legata all’emergenza sanitaria in corso.

Esempio: Tizio conduce in locazione un immobile con finalità commerciali di proprietà di Caio. Di fronte all’impossibilità di pagare il canone di locazione a causa delle restrizioni per il Covid, potrà:

1. Chiedere a Caio di trovare un accordo, anche temporaneo, che preveda
   A) la riduzione del canone di locazione, oppure
   B) di non pagare il canone di locazione per un certo numero di mesi.
   Se Caio accetta una delle opzioni si stipula un contratto nuovo che, a parziale modifica del precedente, fissi i nuovi accordi delle parti.
   
2. Se Caio rifiuta la proposta precedente può chiedere a Tizio di pagare:
   A) l’intero importo del canone di locazione;
   B) gli eventuali arretrati ed il risarcimento dei danni (che andranno dimostrati), altrimenti procederà con lo sfratto per morosità.
   A questo proposito ti ricordo che in caso di sfratto per morosità, l’indennità di avviamento non è dovuta al conduttore. Inoltre non è possibile per questi chiedere la concessione del termine di grazia per pagare, essendo tale istituto riservato esclusivamente alle locazioni abitative.
   A questo punto Tizio potrà solo avviare una procedura giudiziale o stragiudiziale per trovare un accordo, evitare lo sfratto e l’esborso di denaro che non ha.

Parlo anche di procedura “stragiudiziale” perché è proprio qui che si inserisce una nuova ed interessante disposizione normativa, in soccorso del nostro sventurato Tizio.

Il Decreto Legge 28/2020 (convertito in Legge 70/2020) prevede l’attivazione della procedura di mediazione in caso di liti in materia di obbligazioni contrattuali in cui le parti sostengano che l’emergenza sanitaria sia causa di inadempimento totale o parziale. Quindi un passaggio obbligato prima dell’azione giudiziale.

Il provvedimento, in sostanza, amplia i confini della mediazione, già prevista come obbligatoria in materia di locazioni, ammettendo che tutte le controversie dovute a qualunque tipo di inadempimento legato alle misure di contenimento le siano sottoposte.

La mediazione civile come possibile alternativa

La mediazione civile è una procedura stragiudiziale volta alla risoluzione bonaria delle liti. Significa che si svolge “fuori dalle aule dei tribunali”, quindi senza i tempi, i riti ed i costi di un’azione giudiziale.

La mediazione, dunque, non si svolge davanti ad un giudice, ma davanti ad un mediatore, cioè un soggetto terzo rispetto alle parti ed imparziale. Essa si propone con una domanda scritta, presentata da “Tizio”, assistito da un avvocato. La domanda deve contenere i dati delle parti ed una esposizione dei fatti. La mediazione ha una durata di quattro mesi e spese più contenute rispetto ad una causa.

Il mediatore, tornando al nostro esempio, ricevuta la domanda di mediazione di Tizio, convoca Caio e tenta in via bonaria di far trovare un accordo alle parti. Come detto, però, il mediatore non è un giudice, quindi se non riuscisse nel suo intento e l’accordo non si trovasse, verrà semplicemente redatto un verbale di mancato accordo e la parte interessata sarà libera di avviare una vera e propria causa davanti ad un giudice.

Se, invece, le parti trovassero un accordo, il relativo verbale avrà lo stesso valore di una sentenza.

Quindi, nella mediazione nessuna parte vince e nessuna parte perde, al massimo transigono o non lo fanno.

Ho imparato, fin dai primi mesi di pratica forense, che transigere vuol dire che ciascuno rinuncia “ad un pezzetto” delle sue pretese. A volte una buona transazione è meglio di una causa vinta, soprattutto in ordine di tempi e costi.

Pertanto, rispetto al nostro esempio, vorrei prospettare un lieto fine ed auspicare che Tizio, come molti altri soggetti nelle sue condizioni, trovi un accordo col locatore che sia per entrambi soddisfacente e che, soprattutto, gli consenta di sopravvivere dal punto di vista imprenditoriale.