Più agenzie immobiliari, a chi spetta la provvigione?

Come dividere le provvigioni in caso di pluralità dei mediatori

Ti sarà capitato di portare avanti e concludere una trattativa in collaborazione con un tuo collega. Forse ognuno di voi assisteva una parte distinta, quindi non sono sorte questioni in merito al come dividere la provvigione. Oppure una trattativa iniziata con te, è stata conclusa da un altro collega, con il quale poi non trovi un accordo sulla divisione della provvigione.

In caso di mancato accordo con le parti o con il collega, come ci si regola? Al di là delle prassi e dell’eleganza professionale e morale, che invece dovrebbe sempre essere consolidata, l’art. 1758 del Codice Civile, in maniera tanto chiara quanto succinta, dispone che se l’affare sia concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi abbia diritto ad una quota della provvigione. Il che non dà una risposta alla nostra domanda. Per rispondere, è necessario partire dal dare risposta ad altre domande.

Quando sorge il diritto alla provvigione?

Innanzitutto, bisogna verificare che il diritto alla provvigione sia effettivamente sorto (art. 1755 Codice Civile), ovvero che, grazie all’intervento degli agenti immobiliari, sia stato concluso tra le parti un contratto che consenta a ciascuna di esse, in caso di inadempimento dell’altra, ad agire per l’esecuzione dell’accordo o il risarcimento del danno. È il caso della sottoscrizione del contratto preliminare.

Ti ricordo che in caso di contratto sottoposto a condizione sospensiva, anche il diritto alla provvigione del mediatore è sottoposto al termine di sospensione.
La giurisprudenza corrente esclude il diritto alla provvigione nel caso di semplici prese di contatto o agevolazioni dei contatti tra le parti.

Ecco 2 esempi:

• l’agente immobiliare presenta il signor Rossi al signor Verdi o dà all’uno il numero di telefono dell’altro, ma non svolge altra attività per sua colpa. In caso di conclusione dell’affare non c’è alcuna divisione della provvigione.
• Stessa cosa nel caso di sottoscrizione una proposta di acquisto accettata (o di una lettera di intenti), che preveda la successiva sottoscrizione di un vero e proprio contratto preliminare.

Quando si prescrive il diritto alla provvigione in caso di pluralità di mediatori?

L’art. 2950 Codice Civile dispone che il diritto alla provvigione si prescriva (ovvero non possa più essere esercitato) in un anno, decorrente dalla conclusione dell’affare o, in caso di eventuale frode, dalla scoperta della stessa, con la precisazione che tale disposizione riguardi solo la provvigione, e non pertanto gli ulteriori diritti parimenti concessi al mediatore (quale il rimborso spese, art. 1756 Codice Civile).

Attenzione:
questa “prescrizione breve” è relativa soltanto all’azione posta in essere dal mediatore verso le parti. Essa non si riferisce all’azione esercitata dal medesimo verso gli altri mediatori, al fine di suddividere la provvigione stessa, ai sensi dell’art. 1758 Codice Civile. In questo caso, infatti, il diritto si prescrive in dieci anni.

Quando e come dividere le provvigioni?

Come detto, l’art. 1758 Codice Civile dispone che quando l’affare sia concluso per l’intervento di più mediatori, ognuno di essi abbia diritto a partecipare alla divisione della provvigione. La giurisprudenza precisa che questa quota debba essere rapportata all’attività svolta ed alla sua importanza.

Inoltre il diritto alla divisione della provvigione sorge soltanto quando tutti i mediatori abbiano cooperato di comune intesa giovandosi l’uno dell’attività dell’altro per concludere l’affare. Deve essere ravvisabile un nesso obbiettivo tra il loro reciproco apporto e la conclusione dell’affare.

Inoltre la giurisprudenza ha ritenuto che anche nel caso di revoca (implicita o esplicita) dell’incarico ad un mediatore in favore di un nuovo mediatore, il primo mediatore abbia comunque diritto alla provvigione pro quota, se il secondo mediatore abbia riallacciato le trattative iniziate dal precedente mediatore, ed abbia poi concluso l’affare.

Ma fate attenzione a tre elementi fondamentali:

• 1) le trattative avviate dal primo mediatore devono essere serie e concrete. Non basta che il primo mediatore abbia solo messo in contatto le parti;
• 2) l’affare di cui i mediatori hanno promosso la conclusione deve essere lo stesso, quindi stesse parti, stesso immobile, prezzo analogo, se non lo stesso;
• 3) i mediatori devono essere a conoscenza l’uno dell’esistenza e del lavoro dell’altro. Ciò a prescindere che abbiano avviato contemporaneamente una trattativa o che uno sia subentrato all’altro.

Quindi se Tizio avvia una trattativa e successivamente si inserisce nella trattativa anche il collega Caio, che poi lo “scavalca” e gli “soffia” l’affare, Tizio avrà diritto di chiedere alle parti, entro un anno, il pagamento della quota di provvigione di spettanza per il lavoro svolto.
Oppure, se le parti avessero già pagato la provvigione per intero a Caio, Tizio avrà diritto di chiedere il pagamento allo stesso Caio, entro dieci anni.

Se, invece, Caio subentra nella trattativa senza sapere che prima c’era Tizio, o porta avanti una trattativa iniziata da Tizio e tra le stesse parti, ma la chiude a condizioni diverse (ad esempio, vende un altro immobile o vende l’immobile originario ad un prezzo molto diverso), allora Tizio non potrà pretendere la provvigione.

Scripta manent

Essendo la legge piuttosto vaga riguardo alle ipotesi di pluralità di mediatori ed i loro rispettivi diritti, le situazioni vanno valutate caso per caso.
Il consiglio che vi posso dare è quello di tutelarvi documentando la qualità e quantità del vostro lavoro. Come? Archiviando i fogli visita del cliente, gli incarichi scritti ed il riconoscimento di compenso firmati, le email scambiate e via dicendo.

Mettete quanto più possibile per iscritto, anche con il consiglio del vostro legale di fiducia. In questo modo anche se arrivasse il Caio di turno, avrete “le carte” in regola per pretendere la vostra parte.

Vuoi chiedere un parere legale a Floriana Branca? Scrivi a content@gerardopaterna.com.