Provvigione dell’agente immobiliare, quando?

Definizioni, interpretazioni e conclusioni della giurisprudenza

Quando matura il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare?

Ti sarà di certo capitato di assistere trattative per la vendita di un immobile particolarmente estenuanti, complesse ed articolate. Ti sarai chiesto: “ma se poi le parti decidessero di non stipulare più l’atto di compravendita, chi mi paga tutto questo lavoro? E, soprattutto, ho diritto di essere pagato?”.

In effetti, non è facile dare una risposta netta, ogni casistica, infatti, va correttamente inquadrata, sia da un punto di vista di fatto che di diritto.

Partiamo da un concetto noto. L’art. 1755 del Codice Civile stabilisce che il mediatore abbia diritto alla provvigione da ambo le parti al momento della conclusione dell’affare. Con tale espressione si intende il contratto generatore di un rapporto obbligatorio tra le stesse. Ciascuna di esse potrà, in caso di inadempimento, agire per l’esecuzione dell’accordo o il risarcimento del danno.

E se il venditore decide di non vendere più?

Ebbene, il compratore, contratto alla mano, può citarlo davanti al giudice per obbligarlo a vendere o chiedere il risarcimento dei danni. Se versata, si potrà richiedere anche il doppio della caparra confirmatoria.

Il preliminare del preliminare può considerarsi conclusione dell’affare e, quindi, le estenuanti trattative potranno far maturare il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare?

Il preliminare del preliminare è un contratto, normalmente scritto, che le parti stipulano tra di loro in relazione alla compravendita di un immobile, nel quale vengono fissati solo gli elementi essenziali. Ad esempio:

• i nomi delle parti
• l’individuazione del bene
• il prezzo

e la traccia di una trattativa, con l’accordo di stipulare in futuro un vero e proprio contratto preliminare.

L’accettazione di una proposta di acquisto potrebbe essere considerata un preliminare del preliminare?

L’utilità di questo atto, tenuto distinto dal preliminare, risiede nella sua flessibilità e nel tempo previsto per la sottoscrizione del preliminare vero e proprio. Questo tempo potrebbe servire alle parti per soddisfare diverse esigenze.
Quali?

• Verificare l’assenza di vizi materiali o giuridici del bene
• Sincerarsi della possibilità di ottenere un mutuo
• Vendere un altro immobile per procurarsi il denaro occorrente
• Verificare l’avveramento di una condizione
• Esercitare un diritto di recesso
• Altro…

pur con la serenità di aver già “obbligato” la controparte a stipulare il futuro contratto di compravendita.

A ben vedere, questa funzione è però identica a quella del preliminare medesimo. Infatti, in un primo momento, la Cassazione nel 2009 aveva deciso che il contratto preliminare del preliminare non fosse giuridicamente valido, perché nullo. L’affare, quindi, non poteva dirsi concluso con la sua sottoscrizione ed il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare, se ancorato solo a questo atto, veniva messo in discussione.

In concreto, però, tale prassi è ed è sempre stata largamente utilizzata, il ché ha generato una vasta casistica approdata poi in Cassazione. Quest’ultima nel 2015 ha rivisto la propria posizione, ammettendo la legittimità di tale accordo, benché con effetti giuridici diversi rispetto al preliminare, nell’ipotesi di violazione degli obblighi.

Per esempio: in caso di preliminare del preliminare, l’aspirante compratore non potrebbe promuovere un’azione giudiziaria che obblighi la controparte alla vendita. Potrebbe solo chiedere il risarcimento dei danni in caso di suo ripensamento. Diversamente, in caso di contratto preliminare, il promittente acquirente potrebbe rivolgersi al Giudice chiedendo che il promittente venditore venga obbligato a vendere.

Con la conseguenza che la sottoscrizione del preliminare del preliminare sia stato riconosciuto come “conclusione dell’affare”, il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare veniva riconosciuto. 

La proposta di acquisto accettata non è un contratto preliminare

L’happy ending di questo complesso iter logico-giuridico è stato però nuovamente stravolto da una sentenza della Cassazione del 2020. Quest’ultima ha escluso il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare nell’ipotesi di sottoscrizione del solo preliminare del preliminare. Perché? L’atto non configurerebbe la “conclusione dell’affare” essendo solo un semplice vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni dell’affare stesso. Tale vincolo può legittimare la parte adempiente ad agire per il risarcimento del danno, ma non per obbligare l’altra parte a contrarre.

Al di là delle rigide posizioni interpretative delineate, ogni caso va sempre valutato a sé. Quello che deve essere considerato è il reale contenuto dell’atto che le parti hanno sottoscritto. Contano le loro reali intenzioni (espresse o inespresse), il loro comportamento concludente, le altre circostanze di fatto, la presenza o meno di buona fede.

Ricorda inoltre che chiamare un contratto “preliminare” o prevedere l’automatica trasformazione di una proposta di acquisto accettata in preliminare non è detto che dia vita ad un preliminare in senso giuridico, con tutti gli effetti del caso e del Codice Civile. Viceversa, se le parti stipulassero un atto intitolandolo “preliminare del preliminare”, ma la loro reale intenzione fosse quella di stipulare un vero e proprio preliminare, potrebbe di fatto e di diritto esserlo.

Insomma, ogni caso è un libro che il libraio deve saper leggere, per poter attribuire un giusto significato ai segni che manifestano la volontà dei protagonisti. In ultimo, condizione imprescindibile per potersi tutelare è sempre la forma scritta del “libro” e, soprattutto, una sua formulazione adeguata al caso specifico, in termini chiari, precisi e giuridicamente validi, a prescindere dal suo titolo.

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