Un concetto tutto da interpretare
Mi capita spesso che alcuni clienti mi pongano delle domande sul deposito cauzionale (o cauzione) in relazione alla locazione. Sono consapevole del fatto che questo argomento spesso non sia chiaro e possa far nascere molti dubbi e problemi da un punto di vista pratico.
Le difficoltà di applicazione sono alimentate da una disciplina normativa scarna ed essenziale. Essa introduce il deposito cauzionale nel nostro sistema giuridico senza aiutarci a comprendere davvero cosa sia e come possa essere usato.
Ed infatti l’art. 11 della Legge 392/1978 dispone solo che il deposito cauzionale non possa superare le tre mensilità del canone, con esclusione delle spese accessorie eventualmente previste. Inoltre è previsto che gli interessi legali prodotti da tale deposito debbano essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
In effetti, l’articolo di legge non è illuminante.
Per questo ho deciso di fare un po’ di chiarezza o, quantomeno, di provarci, con l’ausilio dell’interpretazione giurisprudenziale.
1. Cauzione e danni
La cauzione è in genere una somma di denaro versata dal conduttore al locatore. La sua funzione è di garanzia dell’esatto adempimento delle obbligazioni a suo carico, che nascono dal contratto di locazione.
In altre parole, nel caso in cui il conduttore abbia provocato un danno, il locatore potrà soddisfarsi sul deposito cauzionale per l’ammontare del danno stesso. In tal caso, a fine contratto, il conduttore avrà diritto ad ottenere la restituzione dell’eventuale somma residua tra la cauzione versata ed il danno provocato.
Ma chi stabilisce se ci sia stato un danno e che il conduttore ne sia responsabile? E, soprattutto, chi decide a quanto sia pari il danno risarcibile?
Ovviamente, in caso di mancato accordo tra locatore e conduttore, lo farà un Giudice, chiamato da una di esse a pronunciarsi sulla questione. In ogni caso, la cauzione non può essere compensata automaticamente con i danni provocati nell’appartamento.
La cauzione non potrà essere compensata in automatico con le spese per la manutenzione ordinaria dell’immobile dopo che il conduttore lo abbia rilasciato. Esempi di manutenzione ordinaria sono la tinteggiatura delle pareti o la sostituzione delle piastrelle sbeccate del pavimento. Tali circostanze potrebbero essere solo “ammaloramenti” legati al normale uso della cosa e non veri e propri danni.
2. Deposito cauzionale, canoni d’affitto non pagati e occupazione illegittima
Altra domanda frequente: nel caso in cui il conduttore si sia reso inadempiente nel pagamento di uno o più canoni di locazione, il locatore può incassare la cauzione, ritenendola pagamento dei canoni dovuti e non incassati?
La risposta è no, perché la giurisprudenza ha più volte precisato che la ritenzione della cauzione da parte del locatore al termine della locazione è legittima soltanto quando consegua ad una pronuncia giudiziale. Quindi il primo passo per il locatore sarà quello di avviare un’azione giudiziaria a cui deve seguire un provvedimento che riconosca il suo diritto, e poi questi potrà trattenere il corrispondente importo dalla cauzione.
Ancora una domanda “classica”: se il conduttore non rilasciasse l’immobile completamente libero, ma, al termine della locazione, lasciasse alcuni suoi effetti personali (ad esempio, televisione, abiti, una poltrona, ecc.), il locatore potrebbe trattenere la cauzione come indennità per l’occupazione illegittima dell’immobile?
Ancora una volta ai miei clienti tocca rispondere con un secco no. Neppure in questo caso il locatore potrebbe trattenere dalla cauzione le somme corrispondenti all’indennità per l’occupazione impropria dell’immobile, Serve sempre prima l’autorizzazione del Giudice.
Ma, in breve, perché il locatore non può disporre della cauzione senza ordine del Giudice?
Il motivo, a mio avviso, risiede nel fatto che se il locatore potesse trattenere a sua discrezione la cauzione a titolo di risarcimento per i danni procurati all’appartamento (o presunti tali), gli si accorderebbe un irragionevole potere di autodeterminazione non solo del danno (o presunto tale), ma anche del suo ammontare, senza che l’inquilino possa dire la sua.
E quindi, mi dicono i più, a cosa serve che il conduttore versi la cauzione se poi il locatore deve fare causa per ottenere il risarcimento dei danni o farsi pagare i canoni arretrati?
Perché, suppongo, la legge ragioni nel senso di ritenere il pagamento della cauzione come una sorta di “deterrente” per il conduttore, e che ciò da solo sia sufficiente a farlo desistere dall’assumere comportamenti dannosi verso il locatore o verso l’immobile.
Questi i motivi sottesi all’introduzione delle fumose norme sulla cauzione nel nostro ordinamento.
3. La cauzione nei contratti
L’introduzione del deposito cauzionale nel vostri contratti richiede attenzione. Tenete sempre presente le specificità del caso concreto e gli eventuali profili di nullità della clausola, che ne vanificherebbero lo scopo.
Come detto, la somma da versare a titolo di cauzione può essere liberamente determinata dalle parti entro il limite dei tre canoni di locazione. Questo per non gravare eccessivamente sul conduttore. Se l’importo concordato eccedesse le tre mensilità, la clausola sarebbe nulla e resterebbe valida soltanto fino alla concorrenza dell’importo dei tre canoni. Al conduttore resterebbe il diritto di chiedere al locatore la restituzione di quanto eventualmente versato in eccedenza.
È anche nulla la clausola stipulata tra le parti che escluda il versamento degli interessi maturati annualmente sull’importo della cauzione versato. Questo per evitare che gli interessi maturati e non versati si traducano, di fatto, in una illegittima maggiorazione “camuffata” del canone di locazione.
E poi, ricordate, la previsione del versamento del deposito cauzionale è solo eventuale. Se le parti non lo prevedono espressamente, non può essere chiesto dopo la conclusione del contratto. La sua presenza ed il suo preciso ammontare deve risultare dal contratto di locazione e la cauzione va versata al momento della sua sottoscrizione.
Altra nota importante da un punto di vista pratico è che il versamento del deposito cauzionale non è soggetto ad alcuna imposta di registro. Unica eccezione riguarda la somma corrisposta da un terzo estraneo al rapporto contrattuale, in tal caso si applicano le aliquote di legge.
4. Quando vanno restituiti la cauzione e gli interessi maturati?
La cauzione va restituita al termine del rapporto contrattuale per qualsiasi ragione (finita locazione, risoluzione consensuale, fratto per morosità, ecc.). In questo momento il deposito cauzionale cessa la sua funzione di garanzia e deve essere restituito dal locatore al conduttore insieme agli interessi maturati, se questi non fossero stati frattanto corrisposti alle scadenze annuali.
Se il locatore intende far valere il suo diritto di incamerare la cauzione, dovrà farlo attraverso un’azione giudiziaria.
In ogni caso, il conduttore avrà dieci anni di tempo dallo scioglimento del contratto di locazione per chiedere al locatore la restituzione della cauzione, dopodiché perderà ogni facoltà di farlo.
In conclusione, non date per scontato il concetto di cauzione, e valutate sempre il contesto di fatto nel quale dovete inserirlo, perché questo strumento potrebbe essere tanto utile, quanto insidioso.
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