Responsabilità dell’agente immobiliare
Tra i doveri dell’agente immobiliare c’è la registrazione dei contratti.
In difetto potresti essere tenuto al pagamento di sanzioni ed esporti a richieste risarcitorie da parte dei clienti, qualora l’omessa registrazione abbia provocato loro dei danni.
Fin qui tutto chiaro, semplice e noto.
Tuttavia sul piano giuridico questa affermazione cela risvolti tutt’altro che scontati. Facciamo un passo indietro ed esaminiamo cosa prevede la normativa.
Il D.P.R. n. 131/1986 è la legge istitutiva dell’onere in questione.
Essa prevede l’obbligo a carico degli agenti immobiliari di registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale, stipulate a seguito della loro attività, per la conclusione degli affari, con previsione della responsabilità degli stessi insieme e solidalmente ai loro clienti, ovvero le parti dell’affare concluso, per il pagamento della relativa imposta e delle eventuali sanzioni, in caso di inottemperanza.
Queste prescrizioni sono state riprese e rafforzate dalle leggi emanate successivamente, e sono tutt’ora vigenti.
La proposta di acquisto accettata e perfezionata va registrata
Prima riflessione e connessa domanda: cosa si intende per “scritture private non autenticate di natura negoziale”?
Tali sono le scritture le cui firme delle parti non siano state autenticate da un pubblico ufficiale (ad esempio, da un notaio), destinate a regolare un “negozio giuridico”. Ad esempio, una proposta di acquisto è una scrittura privata non autenticata, ma non è un negozio giuridico.
Il “negozio giuridico”, infatti, è una manifestazione di comune volontà e di accordo delle parti. Esso può essere espresso anche in forma scritta, precisando gli effetti che le parti vogliono ottenere e gli obblighi a carico delle stesse.
La categoria del negozio giuridico è molto ampia e ricomprende tantissime tipologie di atti, purchè basati sull’accordo.
Un contratto è un negozio giuridico. Anche un matrimonio è un negozio giuridico.
La proposta di acquisto può considerarsi un atto negoziale solo se accettata e perfezionata. Essa si perfeziona nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte (art. 1326 Codice Civile).
Pertanto, la proposta, sino al momento della conoscenza della sua accettazione, verrà considerata un atto pre-negoziale, quindi non soggetto a registrazione; dopo che il proponente avrà avuto conoscenza dell’accettazione della sua proposta, il contratto si formerà e dovrà essere registrato.
Nel caso, poi, in cui nella proposta accettata si preveda che il contratto preliminare venga stipulato in un secondo momento, l’onere della registrazione sarà duplicato, perché si dovrà registrare tanto la proposta di acquisto accettata che il contratto preliminare, essendo due atti negoziali distinti.
Anche nel caso in cui le parti prevedano la stipula del contratto di compravendita entro venti giorni dall’accettazione della proposta (quindi rimanendo nei termini concessi dalla legge per adempiere all’obbligo di registrazione), la registrazione dovrà essere duplice, perché l’obbligo di registrare la proposta accettata non può ritenersi “assorbito” in quello di registrare l’atto di compravendita, rimanendo sempre due negozi giuridici distinti.
Chiarito ciò, esaminiamo gli altri requisiti previsti dalla legge per il sorgere dell’obbligo.
L’attività del mediatore ed il collegamento con la conclusione dell’affare
Perché l’agente immobiliare sia investito di questi obblighi e responsabilità, è necessario che i citati negozi giuridici siano stipulati a seguito della sua attività, finalizzata alla conclusione degli affari.
Esaminiamo nel dettaglio il significato letterale e giuridico delle parole scelte dalla legge per imporre, ma anche circoscrivere, l’obbligo di registrazione.
Per “attività” deve intendersi non la semplice partecipazione passiva alla conclusione dell’affare (ad esempio, la sola messa in contatto delle parti o l’agevolazione dei loro contatti), ma una concreta attività di messa in relazione delle parti:
- avvio della trattativa;
- conduzione della stessa;
- valutazione delle proposte, delle controproposte e delle posizioni soggettive;
- accordo scritto, dove le firme delle parti sono raccolte proprio dall’agente immobiliare.
Tutto deve avvenire con equidistanza, imparzialità ed in forma scritta. Questo anche a tutela del diritto alla provvigione.
Quindi, in definitiva, deve essere effettivo e dimostrabile il “nesso causale”, ovvero il collegamento di fatto (e di diritto) tra l’attività dell’agente immobiliare e la conclusione dell’affare.
Se tale collegamento è assente, non scatta l’obbligo di registrazione a carico dell’agente immobiliare.
Può affermarsi, in conclusione, che l’obbligo di registrazione e la conseguente responsabilità solidale a carico dell’agente immobiliare siano conseguenza di due elementi:
- dell’attività svolta dall’agente stesso, che lo pone in diretto collegamento con il documento da registrare;
- del possesso legale e giustificato del documento da registrare. Tale possesso deriva dall’essere stato agente e artefice nello scambio della proposta e dell’accettazione tra le parti. A questo si aggiunga anche l’aver predisposto l’atto da registrare.
Quindi, tornando all’esempio di prima, se l’agente immobiliare A avviasse una trattativa tra due parti, ma poi tale trattativa venisse portata a termine dall’agente immobiliare B, che, poco deontologicamente, gli “soffiasse” i clienti, l’onere di registrazione sarebbe posto a carico dell’agente immobiliare B.
Oppure, ancora, se l’agente immobiliare facesse solo da tramite tra le parti e coltivasse le trattative, ma il contratto preliminare venisse poi predisposto da un avvocato o da un notaio, in veste di consulenti incaricati dalle parti, l’agente immobiliare non potrebbe “appropriarsi” della paternità della scrittura privata redatta da altri, né della scrittura stessa, e, quindi, non avrà alcun obbligo di procedere alla registrazione della stessa. Attenzione, però: tale prospettiva sarebbe diversa qualora tali terzi professionisti agissero “all’ombra” dell’agente immobiliare e su suo esclusivo incarico, non su incarico delle parti.
Il concetto di conclusione dell’affare e di affare
L’affare si identifica con ogni operazione economico-patrimoniale frutto dell’accordo di due o più parti, che si concluda con il sorgere di obbligazioni (diritti e doveri), a carico delle stesse.
Pertanto, l’affare può dirsi concluso quando tra le parti sorga un vincolo definitivo (e tutto quanto concerne l’inadempimento, la facoltà di agire in giudizio per l’esecuzione dell’accordo o il risarcimento del danno).
Un contratto preliminare è un affare concluso.
Una proposta di acquisto accettata, che rechi in sé tutti gli elementi essenziali, è un affare concluso.
Un contratto di locazione è un affare concluso.
Motivo per il quale, come sopra precisato, ciascuno di tali atti deve essere registrato, indipendentemente dalla stipula di un atto successivo, relativo al medesimo affare.
Invece, non dovrà essere registrata la cosiddetta lettera di intenti (ovvero l’atto pre-negoziale dove, ad esempio: “Tizio e Caio si danno atto di avere intenzione di intavolare delle trattative in vista dell’eventuale compravendita del bene oggi di proprietà di Caio, impegnandosi a coltivarle in buona fede e nel modo più proficuo”), proprio perché manca ancora l’accordo sugli elementi essenziali e, quindi, non è ancora sorto il negozio giuridico ed il vincolo definitivo voluto dalle parti che fa concludere l’affare.
Il caso del preliminare del preliminare
Più opaco il caso del preliminare del preliminare, ovvero di quell’atto scritto in cui le parti, di comune accordo, fissano solo alcuni degli elementi essenziali (ad esempio, i nomi delle parti, l’individuazione del bene ed il prezzo) e la traccia di una trattativa, con l’accordo di concludere l’affare in seguito, e di stipulare in futuro un vero e proprio contratto preliminare.
Il preliminare del preliminare si pone dunque in una via di mezzo tra l’atto pre-negoziale ed il contratto vero e proprio.
Ed infatti, secondo la giurisprudenza più recente, tale atto non configurerebbe un affare concluso, ma un semplice atto preparatorio. Esso è ancora suscettibile di modifica o integrazione da parte dei contraenti, il ché impedirebbe all’agente immobiliare di maturare il diritto alla provvigione.
Sarebbe un preliminare del preliminare una proposta di acquisto accettata, che:
- per esplicita volontà delle parti, non si trasformi automaticamente in preliminare;
- e nella quale venga previsto il versamento di una caparra confirmatoria solo al momento della successiva stipula del contratto preliminare.
Secondo la mia opinione questo atto sarebbe pur sempre riconducibile alla categoria dei negozi giuridici, trattandosi di una scrittura privata non autenticata di natura negoziale. Questo perché fondata sull’accordo delle parti, stipulata a seguito dell’attività dell’agente immobiliare, per la conclusione di un affare, benché futuro; quindi andrebbe sempre registrato.
In questa ipotesi, l’agente immobiliare sarebbe tenuto a registrare l’atto e sarebbe responsabile in solido dei relativi oneri, ma non avrebbe diritto alla provvigione.
Situazione singolare che denota una netta mancanza di raccordo tra le varie posizioni interpretative e la legge.
In aiuto all’agente immobiliare del nostro esempio, rilevo comunque che, in caso di successiva mancata conclusione dell’affare, l’agente immobiliare potrebbe pur sempre invocare l’art. 1756 del Codice Civile per chiedere quantomeno il rimborso delle spese sostenute, ivi comprese quelle per la registrazione dell’atto in parola.
La responsabilità solidale
L’istituto della responsabilità solidale – o solidarietà passiva – è previsto dall’art. 1292 del Codice Civile e fa sì che due o più soggetti, chiamati a rispondere per una medesima obbligazione, verso un creditore, siano obbligati ciascuno ad adempiere per l’intero (coobbligati), vale a dire: il soggetto creditore può legittimamente pretendere il pagamento di tutto il suo credito dall’uno o dall’altro dei coobbligati, in via alternativa ed indifferentemente. Il pagamento, e quindi l’estinzione, del debito da parte di uno dei coobbligati, libera tutti gli altri, nei cui confronti chi ha adempiuto ha diritto di agire per ottenere la restituzione delle somme pagate (azione di regresso).
Importante: nei rapporti interni, le porzioni di “debito” a carico di ciascun soggetto coobbligato si presumono uguali, se non risulta un diverso accordo.
Nel nostro caso, quindi, agente e clienti sono obbligati tutti per la stessa quota verso l’Erario per il pagamento dell’imposta di registrazione e delle eventuali sanzioni.
Questo salvo che tra di loro non sia intervenuto un diverso accordo, del tipo l’agente immobiliare paga, ma l’intera somma gli viene anticipata o rimborsata dalle parti, così che a suo carico rimanga l’obbligo solidale di pagare, ma non il “costo” di tale obbligo.
Diversamente, laddove l’agente immobiliare, onde evitare di incorrere in sanzioni o responsabilità, proceda alla registrazione, ma si “dimentichi” di pattuire con i suoi clienti il rimborso dell’intera somma pagata, da questi potrà pretendere solo il rimborso della quota a loro carico (quindi, ad esempio se le parti contraenti fossero due, potrebbe pretendere in regresso solo i 2/3 di quanto pagato, perché il restante 1/3 rimarrebbe a suo carico, quale responsabile in solido).
In conclusione
L’agente immobiliare, per non incorrere in addebiti del fisco o dei clienti, dovrà dunque essere molto attento. Il contenuto di ogni atto che venga sottoscritto grazie al suo intervento andrà valutato sul piano giuridico, per capire se sussista l’obbligo di registrazione.
Inoltre, è utile che pattuisca con i suoi clienti, oltre al pagamento della provvigione, anche l’integrale rimborso delle somme anticipate per la registrazione dell’atto (Art. 1756 Codice Civile).
Tanto premesso, in chiusura ritengo necessario fare due precisazioni:
- è nullo qualsiasi patto che tenda ad escludere la responsabilità dell’agente immobiliare per mancata registrazione degli atti o mancato pagamento dell’imposta, potendosi egli tutelare solo attraverso le pattuizioni sopra illustrate;
- la mancata registrazione o la tardiva registrazione si configurano solo come una violazione di carattere fiscale e tributario, che comportano l’applicazione delle sanzioni di legge, ma non comportano la nullità, né l’invalidità, né l’inefficacia dell’atto non registrato o registrato tardivamente.
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